Casa y apartamento

Una cooperativa de vivienda, a menudo llamada cooperativa, es un tipo de vivienda compartida en la que los residentes poseen acciones en una corporación cooperativa que posee toda la propiedad. Estas acciones les dan derecho a vivir en una unidad específica y participar en la gestión del edificio. Sin embargo, los accionistas de la cooperativa no suelen tener el título de sus unidades individuales. En cambio, firman un contrato de arrendamiento u ocupación de propiedad con la cooperativa. Los accionistas suelen pagar un cargo mensual (tarifa de mantenimiento) que cubre su parte proporcional de los impuestos a la propiedad, la hipoteca, los servicios públicos y las reparaciones.

Las cooperativas también suelen tener reglas de la casa que pueden regir las decisiones relacionadas con la propiedad, como renovaciones, niveles de ruido, propiedad de mascotas, fumar o vapear y estadías de invitados. Romper estas reglas podría resultar en multas o, en casos extremos, el desalojo. Antes de unirse a una cooperativa, hable con un abogado con experiencia en la ley de vivienda cooperativa de Illinois que pueda ayudarlo a evaluar las obligaciones legales y las expectativas de los accionistas para la propiedad específica.

En Illinois, las cooperativas de vivienda generalmente se organizan bajo uno de los siguientes estatutos:

La Ley General de Sociedades sin Fines de Lucro de 1986 (805 ILCS 105):

• La mayoría de las cooperativas de vivienda utilizan este estatuto porque permite que la cooperativa sea propiedad de los miembros y controlada democráticamente sin operar con fines de lucro.
• La cooperativa no puede distribuir ganancias a los miembros. Cualquier excedente debe reinvertirse en la propiedad (reparaciones, mejoras, reservas) o usarse para los fines de la cooperativa.
• Proporciona un marco legal para la gobernanza, los derechos de los miembros y la administración de la propiedad.

La Ley de Cooperativas de Illinois (805 ILCS 310):

• Permite que grupos de personas posean y administren conjuntamente la propiedad en una estructura cooperativa.
• Las cooperativas pueden operar con fines de lucro y distribuir ganancias netas a los miembros.
• En las cooperativas de vivienda, esta opción con fines de lucro es menos común porque generalmente están diseñadas para mantener la asequibilidad en lugar de generar ingresos para los miembros.

Hay tres tipos principales de cooperativas de vivienda. Esto incluye: 

• Cooperativas de vivienda a precio de mercado: Los accionistas compran o venden su membresía al precio que permita el mercado. Los precios de compra y el crecimiento del capital son muy similares a los de ser propietario de un condominio o una casa unifamiliar.
• Cooperativas de vivienda de capital limitado (LEC): Estas cooperativas limitan cuánto pueden ganar los miembros al vender sus acciones. Estos límites ayudan a mantener la vivienda asequible porque la cooperativa a menudo se beneficia de préstamos, subvenciones o exenciones fiscales por debajo del mercado. Las reglas generalmente se encuentran en los estatutos de la cooperativa, y puede haber límites de ingresos para los nuevos miembros para garantizar que la vivienda ayude a quienes más la necesitan.
• Cooperativas de arrendamiento (cooperativas de capital cero): Estas cooperativas alquilan la propiedad a un propietario externo, a menudo una organización sin fines de lucro. Dado que la cooperativa no es propietaria de la propiedad, los miembros no acumulan capital como los propietarios. A veces, los miembros pueden recibir una parte de las reservas de efectivo que la cooperativa construyó mientras vivían allí. Las cooperativas de arrendamiento también pueden tener la opción de comprar la propiedad más tarde y convertirla en una cooperativa a precio de mercado o de capital limitado.

El contenido de los estatutos sociales especificará la estructura societaria de la cooperativa. Generalmente, los estatutos dispondrán que los accionistas-inquilinos seleccionen una junta directiva. La junta directiva administrará directamente o contratará a un agente para administrar la cooperativa. Los estatutos también pueden otorgar poderes a la junta para establecer el mantenimiento anual, establecer las reglas de la casa y enmendar los estatutos con la aprobación de los accionistas.

Las cooperativas están gobernadas por una junta directiva y comités de miembros. Muchos siguen una estructura de votación democrática en la que cada miembro tiene un voto, independientemente de su participación en la propiedad. Las decisiones importantes, como enmendar los estatutos, aprobar nuevos miembros o adoptar nuevas reglas, pueden requerir la aprobación de todos los miembros.

Un arrendamiento de propiedad es un tipo especial de arrendamiento que define la relación entre un accionista y una corporación de vivienda cooperativa (cooperativa). Otorga al arrendatario el derecho a ocupar una unidad específica en el edificio y describe los deberes de los accionistas y la junta directiva. A diferencia de un arrendamiento tradicional, un arrendamiento de propiedad está relacionado con la participación del accionista en la cooperativa en su conjunto.

En una cooperativa de vivienda, los miembros poseen acciones en todo el edificio y tienen un contrato de arrendamiento de propiedad que les da derecho a ocupar una unidad específica. Los miembros a menudo buscan un fuerte sentido de comunidad y se comprometen a tomar decisiones políticas colectivamente, aprobar nuevos miembros y elegir si contratar personal. Las cooperativas pueden tener cargos mensuales de mantenimiento (o tarifas de mantenimiento) que cubren los gastos de construcción, como impuestos a la propiedad, mantenimiento y servicios públicos.

En comparación, el comprador individual es propietario directo de un condominio, y solo las áreas comunes tienen propiedad compartida. El propietario del condominio tiene una escritura de su unidad. La asociación de condominios aún puede establecer reglas que los propietarios deben seguir, pero el propietario compra la unidad en sí, no una participación en una corporación. En muchas asociaciones de condominios, algunos propietarios de unidades nunca forman parte de la junta directiva y no se involucran activamente en las decisiones políticas o en la elección de contratar personal. Las asociaciones de condominios también pueden tener cuotas mensuales de asociación y evaluaciones especiales que los propietarios deben pagar para cubrir los gastos de construcción.

En un alquiler, el inquilino no tiene ningún derecho de propiedad. El inquilino tiene un acuerdo hablado o escrito con el propietario o administrador de la propiedad para usar la propiedad durante un cierto período de tiempo. Un inquilino paga alquiler por el uso de la propiedad. El propietario y el administrador de la propiedad pueden poner restricciones en el contrato de arrendamiento que controlen cómo el inquilino puede usar la propiedad. El contrato de arrendamiento también determina si el inquilino debe pagar algún cargo mensual por gastos de construcción.

No. Cuando las personas compran una cooperativa, no están comprando bienes inmuebles. Están comprando acciones en una corporación propietaria del edificio. Debido a esto, en lugar de una hipoteca tradicional, los compradores cooperativos generalmente obtienen un préstamo de acciones de un prestamista.

Un préstamo de acciones funciona de manera muy similar a una hipoteca, pero no tiene las mismas protecciones legales que una hipoteca tradicional. El prestamista proporciona los fondos para comprar acciones y el comprador realiza pagos mensuales del préstamo al prestamista. Es posible que el accionista también tenga que pagar cargos mensuales de mantenimiento del edificio directamente a la cooperativa.

No todos los prestamistas ofrecen préstamos de acciones, por lo que es importante encontrar prestamistas con experiencia en financiamiento cooperativo. Un abogado con experiencia en la ley de vivienda cooperativa de Illinois también puede ayudar a evaluar las opciones de financiamiento.

En las cooperativas de Illinois, los cargos mensuales de mantenimiento (también llamados tarifas de mantenimiento) generalmente cubren la parte del miembro de los costos de operación y mantenimiento de toda la propiedad. A menudo incluyen:

• Impuestos sobre la propiedad para todo el edificio (prorrateados a cada accionista),
• Pagos de hipoteca si la cooperativa todavía tiene un préstamo de construcción subyacente,
• Servicios públicos para áreas comunes y, a veces, ciertos servicios públicos dentro de la unidad como calefacción, agua o gas,
• Seguro de construcción (cubre la estructura, no las pertenencias personales),
• Reparaciones y mantenimiento de áreas comunes y sistemas de edificios (techo, ascensores, plomería, etc.),
• Salarios del personal (porteros, mantenimiento, administración), y
• Reservas para futuras reparaciones o mejoras de capital.

Estos varían según la cooperativa, por lo que es importante revisar el contrato de arrendamiento u ocupación de propiedad para determinar qué está cubierto.

Según la Asociación Nacional de Cooperativas de Vivienda, aquí hay preguntas clave que debe hacer antes de comprar acciones en una cooperativa:

• ¿Cuál es el precio de las acciones?
• ¿A cuánto ascienden los cargos mensuales de mantenimiento?
• ¿Qué es la hipoteca subyacente?
• ¿Cuál es la política de mascotas?
• ¿Cuál es la política de subarrendamiento o alquiler?
• ¿Cuál es la política para realizar modificaciones o renovaciones en mi unidad?
• ¿Cuál es la salud financiera de la cooperativa? ¿Tiene suficientes reservas para reparaciones y emergencias?

Si tiene preguntas legales sobre las cooperativas, consulte a un abogado.

Quizás. Un accionista puede vender sus acciones, pero las cooperativas a menudo tienen restricciones. Por lo general, la junta de la cooperativa debe aprobar al comprador (incluso si es un miembro de la familia), y algunas cooperativas limitan el precio de venta. Obtener la aprobación de la junta puede llevar mucho tiempo y, a veces, ser difícil.

La mayoría de los arrendamientos de propiedad requieren que el arrendamiento se transfiera con la venta de acciones, lo que significa que solo los miembros aprobados pueden vivir en la unidad. La junta debe aprobar a un comprador para obtener la membresía y el derecho legal de ocupar la unidad. Si la membresía de un accionista termina, su derecho a vivir allí también puede terminar.

La mayoría de las cooperativas también tienen un derecho de preferencia, lo que significa que la cooperativa puede recomprar acciones, a menudo al precio original, antes de que un miembro las venda a otra persona. Los tribunales han confirmado estas reglas como razonables para proteger la estabilidad de la cooperativa.

Depende. Algunas cooperativas permiten el subarrendamiento, pero muchas tienen políticas estrictas para mantener la propiedad de los residentes a largo plazo. Verifique los estatutos y las reglas de la casa antes de comprar.

Los estatutos especifican la distribución de responsabilidades. La cooperativa suele ser responsable del mantenimiento de todo el edificio (techo, plomería, ascensores), mientras que los accionistas son responsables de las reparaciones dentro de sus unidades.