Casa y apartamento

Una ley llamada enmienda de vivienda justa (JHA) prohíbe a los propietarios de los suburbios del condado de Cook discriminar a los posibles inquilinos en función de sus antecedentes criminales. Para denunciar presuntas violaciones, presentar una queja ante la Comisión de Derechos Humanos del Condado de Cook.

VIDEO: Conozca la enmienda de vivienda justa.

La Comisión de Derechos Humanos del Condado de Cook también comparte información útil sobre la JHA en:

• Preguntas Frecuentes para Propietarios y  
• Preguntas frecuentes para los solicitantes.

Para aprender aún más sobre la enmienda de vivienda justa, lea el texto de la enmienda y las reglas para hacerla cumplir.

Requisitos y excepciones de JHA

La enmienda de vivienda justa (JHA, por sus siglas en inglés) se aplica a todas las "transacciones de inmueble", incluida la venta, renta, contrato de renta o renovación de subarrendamiento de propiedades residenciales. 

A excepción de ciertas condenas por delitos sexuales, la JHA:

• Prohíbe denegar una solicitud de vivienda basada en registros de arrestos de menores o adultos, 
• Limita la consideración de los antecedentes penales de un solicitante a los últimos tres años, y
• Requiere que los propietarios realicen una "evaluación individualizada" antes de negar la vivienda debido a antecedentes penales.

Los propietarios pueden negarse a rentar a los solicitantes que:

• Restringidos en cuanto a dónde pueden vivir debido a una condena anterior por un delito sexual, o
• Se requiere registrarse debido a una condena anterior por un delito sexual.

Historial delictivo

Los antecedentes penales incluyen cualquier información sobre lo siguiente de una persona:

• Convicciones,
• Arrestos, cargos desestimados o citaciones que no resultaron en una condena,
• Expediente de menores,
• Registros sellados o eliminados,
• Registros de una ofensa que ha sido perdonada, o
• Participación en un programa de desvío o diferimiento de fallo.

Proceso de solicitud de alquiler

Antes de que el inquilino aplique

El propietario debe darle al solicitante información sobre cómo selecciona a los inquilinos. Si consideran condenas, la evaluación debe estar relacionada con la protección de la seguridad personal de otros inquilinos o de la propiedad. No puede basarse en estereotipos sobre las personas con antecedentes de condenas.

Antes de aceptar solicitudes, un propietario que planea no rentar a personas con condenas anteriores por delitos sexuales o a personas obligadas a registrarse como delincuentes sexuales debe indicarlo como parte de los criterios de la solicitud. El propietario también debe informar al solicitante que tiene derecho a:

• Informar al propietario sobre información incorrecta en su verificación de antecedentes criminales, y
• Proporcionar evidencia de su "rehabilitación", como cartas y otros documentos (ver arriba).

Finalmente, el propietario debe proporcionar una copia de las reglas de la enmienda de vivienda justa.

El propietario no puede cobrar honorarios de solicitud hasta que se proporcione toda esta información.

Precalificación

Los propietarios y administradores de propiedades no pueden preguntar sobre los antecedentes criminales de un solicitante durante la "precalificación". Esto es cuando un propietario examina a un inquilino para ver si cumple con criterios como ingreso, historial de alquiler, puntaje de crédito y mascotas.

En esta etapa, el propietario no puede considerar el registro de condenas del solicitante para denegarle. El propietario debe decidir si permite que el solicitante continúe con el proceso de solicitud basándose en otra información y notificar al solicitante si planea realizar una verificación de antecedentes criminales.

Durante la precalificación, los propietarios y administradores de propiedad no pueden basar ninguna decisión en los antecedentes penales. Por ejemplo, no pueden:

• Pedir a las personas que marquen una casilla en la solicitud si tienen antecedentes criminales,
• Coloque un anuncio o letrero que sugiera discriminación por antecedentes criminales, como "no se aceptan delincuentes", "no se aceptan traficantes de drogas condenados" o "sin registro de arrestos".
• Cambiar el precio, los términos, las condiciones o los privilegios de un contrato de renta debido a antecedentes penales,
• Negarse a permitir que una persona vea una propiedad en venta o renta, o decir que ya no está disponible, basándose en los antecedentes penales de la persona, o
• Ofrecer comprar una propiedad basada en el hecho de que su valor está bajando porque las personas con antecedentes criminales se están mudando ("blockbusting").

Nota: La JHA no requiere que los propietarios realicen verificaciones de antecedentes penales.

Evaluación individualizada

Si un solicitante ha pasado la precalificación, el propietario tiene la opción de revisar su(s) condena(s) de los últimos tres años antes de aprobar el contrato de renta. Si el propietario opta por examinar los antecedentes penales, debe permitir que el solicitante demuestre por qué el registro no afecta la capacidad del solicitante para ser un buen inquilino.

Dentro de tres días de recibir una verificación de antecedentes criminales, el propietario debe entregar una copia al solicitante:

• A mano,
• A través del correo certificado, o
• A través de la comunicación electrónica (como correo electrónico o mensaje de texto).

El propietario debe mantener la verificación de antecedentes confidencial.

El inquilino tiene 5 días hábiles para presentar un conflicto sobre cualquier información en el informe. También pueden argumentar que la información no es relevante para su capacidad de ser un inquilino.

El propietario debe realizar una "evaluación individualizada", lo que significa considerar al solicitante en su totalidad antes de rechazarlo. Esta evaluación solo puede considerar las condenas de los últimos tres años, excepto las condenas anteriores por delitos sexuales o el requisito de que una persona se registre como delincuente sexual. 

Durante la evaluación, el propietario debe tener en cuenta los siguientes factores relevantes:

• La conducta que llevó a la condena,
• La gravedad de la conducta,
• Qué tan reciente fue la conducta,
• La condena,
• El número de condenas,
• El tiempo transcurrido desde la condena más reciente,
• la edad del solicitante en el momento de la condena más reciente,
• El historial del solicitante como inquilino,
• Si la condena estuvo relacionada con la discapacidad del solicitante, y
• Si el solicitante tiene una discapacidad, ¿podría el propietario hacer una adaptación razonable para él o ella.

El propietario también debe considerar la conducta del solicitante desde la condena. Deben considerar si muestra que la conducta del solicitante ha mejorado. A esto se le llama "evidencia de rehabilitación" y incluye:

• Siguiendo las reglas de su condena,
• Certificados de buena conducta,
• Recomendaciones del empleador,
• Educación o formación laboral,
• Tratamiento, y
• Cartas de personas que han estado cerca del solicitante desde su condena.

El propietario debe concentrarse en si la evidencia muestra que el solicitante es probable que siga las reglas del contrato de renta.

Aprobación o denegación de la solicitud del inquilino

El propietario debe comunicarle al solicitante su decisión dentro de los tres días hábiles posteriores a la recepción de la información del solicitante que impugna el informe o argumenta que no es relevante.

Una denegación basada en los antecedentes criminales del solicitante debe ser por escrito. La denegación por escrito también debe:

• Explique por qué la denegación es necesaria para protegerse contra el riesgo de daño a la seguridad personal o a la propiedad, y
• Incluya una declaración que informe al solicitante que puede presentar una queja ante la Comisión de Derechos Humanos del Condado de Cook.

Si el solicitante tiene una discapacidad, la decisión debe basarse en evidencia objetiva. También debe basarse en una decisión de que el riesgo no puede reducirse ni eliminarse mediante un cambio razonable para acomodarlos.