Casa y apartamento

Pregunta

Soy un propietario que alquila propiedades. ¿Debo proporcionar a mis inquilinos alguna divulgación o aviso? ¿Hay algo que deba incluir en el contrato de renta?

Respuesta

En Illinois, solo hay 4 situaciones que requieren que los propietarios informen a los inquilinos.  (Los propietarios de Chicago deben hacer más.. No existen requisitos generales de divulgación para todas las propiedades e inquilinos.

La primera situación es para los lugares construidos antes de 1978. La ley federal y la ley de Illinois exigen que los propietarios proporcionen a los inquilinos información sobre los peligros de la pintura con plomo. Esto se logra entregando a los inquilinos un folleto. El folleto es del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).

La ley federal también exige que los propietarios informen a los inquilinos sobre lo que saben acerca del plomo en el edificio. Los propietarios deben proporcionar a los inquilinos copias de cualquier informe de pruebas de plomo. Esto se aplica incluso si las pruebas no muestran plomo. Los propietarios no están obligados a realizar pruebas de plomo. Por lo tanto, está bien que un propietario diga que no sabe de ningún plomo en la estructura.

La segunda situación que requiere una divulgación involucra el radón. Los propietarios deben proporcionar el folleto del Departamento de Envejecimiento de Illinois titulado "Guía de radón para inquilinos" o un folleto equivalente aprobado para su uso por el Departamento de Envejecimiento de Illinois a los inquilinos al solicitarlo. Los propietarios deben incluir información sobre los peligros del radón a cada inquilino de la unidad de vivienda: 

Los propietarios no están obligados a realizar pruebas de radón. Si lo hacen, y las pruebas muestran un peligro de radón, el propietario debe revelar ese hecho a los posibles inquilinos. Pero solo cuando se alquilan apartamentos "debajo del tercer piso sobre el nivel del suelo..

Los inquilinos pueden realizar pruebas de radón. Si detectan un peligro, el propietario debe informar a los inquilinos actuales y potenciales. Ese deber de divulgación continúa hasta que nuevas pruebas muestren que no hay peligro.

Nota del editor: Si un inquilino realiza una prueba de radón dentro de los 90 días posteriores al comienzo del contrato de renta y la prueba muestra un exceso de radón, el inquilino debe darle al propietario la oportunidad de corregir el problema. Si el propietario no lo corrige, el inquilino puede terminar el contrato de renta.

Las tercera y cuarta situaciones que requieren divulgación involucran a los servicios públicos. Los locadores pueden dividir los servicios públicos entre los inquilinos, con la factura a nombre del locador. Esto debe ser revelado en el contrato de renta. Los propietarios pueden incluir áreas comunes en la factura de servicio público del inquilino. Esto también debe indicarse en el contrato de renta.

La ley de divulgación de pagos de servicios públicos del inquilino se aplica a la situación del "medidor maestro". Requiere que un contrato de renta por escrito explique cómo se calcula la parte del inquilino de la factura del servicio público. El total de todos los pagos del inquilino no puede exceder el total de la factura del servicio público. A solicitud del inquilino, el propietario debe proporcionar copias de esas facturas.

Esta ley solo se aplica cuando un propietario quiere facturar por separado de la renta mensual regular los servicios públicos a nombre del propietario. Si los servicios públicos están a nombre del propietario, pero incluidos en la renta mensual, no se requiere divulgación.

La Ley de Servicio Público de Propiedad de Alquiler se aplica cuando la propia factura de servicio público del inquilino incluye el uso fuera de su propia unidad. Por ejemplo, si las luces del pasillo o exteriores están en la factura del inquilino, eso debe estar en el contrato de renta. Esto también se aplicaría a una lavadora o secadora. Si no se revela, la renta del inquilino puede reducirse por el monto total de las facturas de servicio público del inquilino.

Solo esta última ley proporciona un remedio si el propietario no hace la divulgación requerida. De lo contrario, la falta de divulgación podría ser una violación de la ley de fraude al consumidor. O proporcionar apoyo para un caso de lesiones personales por envenenamiento por plomo o exposición al radón.

Requisitos de Chicago:

En Chicago, los propietarios deben incluir el Resumen de la ley de la Ordenanza de Propietarios e Inquilinos Residenciales de Chicago. La Ordenanza de Propietarios e Inquilinos Residenciales de Chicago se aplica a menos que viva en un edificio ocupado por el propietario con seis o menos unidades. Este resumen debe adjuntarse a cada contrato de renta por escrito y a la renovación del contrato de renta. También se debe entregar al inquilino cuando hay un contrato de renta verbal. Los propietarios deben informar a los inquilinos si la ordenanza no se aplica. Los propietarios también deben proporcionar:

• El folleto sobre la prevención de infestaciones de chinches;
• el Resumen de la tasa de interés del depósito de garantía; y
• Reglas de reciclaje de Chicago.

Cuando los inquilinos son responsables de la calefacción, los propietarios también deben informar sobre ese hecho. También deben informar sobre el costo anual de la calefacción durante los últimos doce meses.  Se requiere que el inquilino reconozca que se realizaron estas divulgaciones por escrito.