Casa y apartamento

Un contrato de escritura es una forma de comprar una casa sin utilizar un banco o prestamista hipotecario. En cambio, el vendedor financia la compra directamente. El comprador se muda a la casa después de firmar el contrato y realiza pagos mensuales al vendedor. Una vez completados todos los pagos, la escritura de la propiedad se transfiere al comprador y el comprador registra la escritura en el condado.

Muchos contratos de escritura se redactan de manera que dificultan que el comprador termine siendo propietario de la propiedad y pueden ser más costosos que los alquileres tradicionales. Aunque este método de compra puede ser útil para los compradores que tienen problemas para calificar para hipotecas, es importante revisar el contrato con un abogado.

La ley de Illinois requiere cierta información en un contrato de escritura, especialmente para los vendedores que celebran varios contratos en un año. El contrato debe estar escrito, firmado y notariado por ambas partes e incluir claramente:

• Nombres completos del comprador y del vendedor,
• Dirección de la propiedad, descripción legal y número de índice permanente (PIN),
• Precio de compra y monto del anticipo,
• Tasa de interés (tasa anual equivalente),
• Monto del pago mensual y número de pagos,
• Duración del préstamo (años y meses),
• Cargos por pagos atrasados y períodos de gracia,
• Si se debe realizar un gran pago "global" al final,
• Quién paga los impuestos sobre la propiedad y el seguro, y si estos están incluidos en los pagos,
• Importes de seguros e impuestos durante el primer año,
• Cualquier gravamen, hipoteca o limitación sobre la propiedad,
• Cuándo recibirá el comprador el título / escritura,
• Responsabilidad por reparaciones y aprobaciones requeridas para cambios en la propiedad,
• Fechas de vencimiento de tarifas o cargos adicionales,
• Un cronograma de amortización que muestra el desglose de los pagos a lo largo del tiempo,
• Certificado de cumplimiento de los códigos de construcción,
• Derecho del comprador a una inspección o tasación independiente, claramente indicado en negrita,
• Divulgación si la propiedad fue expropiada, y
• ¿Qué sucede si el comprador no cumple con los pagos?

El vendedor también debe proporcionar la divulgación del Fiscal General de Illinois al menos 3 días hábiles antes de firmar.

Los acuerdos de contrato por escritura permiten a las personas comprar propiedades sin usar un prestamista tradicional, como un banco o un corredor hipotecario. Estos acuerdos conllevan riesgos adicionales porque carecen de muchas protecciones al consumidor que se aplican a los acuerdos de compra tradicionales y dependen del vendedor para mantenerse al día con sus propias deudas, gravámenes e impuestos mientras el comprador vive en la propiedad.

A diferencia de un contrato de compra tradicional:

• El comprador no recibe la propiedad legal de la casa (la escritura) hasta que se realicen todos los pagos,
• Hay menos protecciones legales para los compradores, incluidos requisitos de divulgación limitados y protecciones más débiles para pagos atrasados.
• Si el vendedor tiene deudas, gravámenes o impuestos atrasados, el comprador podría perder la casa, incluso si el comprador paga a tiempo.
• Si el comprador no realiza los pagos, el vendedor a menudo puede cancelar el contrato o desalojar al comprador sin pasar por una ejecución hipotecaria. El comprador puede perder todo el dinero pagado aunque no haya hecho nada malo.

Si está pensando en comprar una casa con un contrato de escritura, asegúrese de que su asesor de vivienda o abogado haya revisado el acuerdo.

En los acuerdos de contrato por escritura, el comprador realiza pagos mensuales que pueden incluir algunos o todos los siguientes:

• Principal del precio de compra,
• Interés,
• Impuestos a la propiedad,
• Seguro de vivienda, y
• Tarifas y otros cargos.

Es importante saber cuánto del pago se aplica al capital frente a los intereses y otros costos y si el monto del pago mensual incluye el seguro de hogar o los impuestos a la propiedad.

A petición del comprador, el vendedor debe proporcionar un estado de cuenta que incluya la siguiente información:

• Importe del pago aplicado al capital,
• Interés,
• Impuesto,
• Seguro,
• Tarifas, y
• Otros cargos.

El vendedor debe proporcionar esta declaración al menos una vez cada 12 meses. Si el comprador solicita más de una declaración dentro de un año sin cambios en el contrato, el vendedor puede cobrar una tarifa razonable por producirla.

Los compradores también deben averiguar si los pagos mensuales pagarán completamente el precio de compra durante la duración del contrato. A veces, los pagos se calculan durante un tiempo más largo (como 30 años), pero el contrato dura solo unos pocos años, por lo que los pagos mensuales no cubrirán el monto total. En ese caso, al final se deberá pagar una gran suma global llamada "pago global".

Sí. Según la ley de Illinois (765 ILCS 67/20), el vendedor debe registrar el contrato, o un memorando del contrato, con el registrador de escrituras del condado dentro de los 10 días hábiles posteriores a la fecha de venta de cualquier contrato de venta a plazos. Deben hacerlo en la oficina del registrador de escrituras del condado donde se encuentra la propiedad. Esto incluye la mayoría de los contratos de escritura y contratos de alquiler con opción a compra, siempre que:

• El comprador realiza pagos a plazos durante al menos un año después de la fecha de venta, y
• El vendedor mantiene un interés o garantía en la propiedad hasta que esté completamente pagada.

Si el vendedor registra un memorando en lugar del contrato completo, debe titularse "Memorando de un contrato de venta a plazos" en mayúsculas e incluir:

• Dirección de la propiedad,
• Número de índice permanente,
• Descripción legal de la propiedad,
• Nombres de compradores y vendedores,
• Fecha en que se firmó el contrato, y
• Firmas notarizadas del comprador y del vendedor.

Registrar el contrato protege los derechos de todos al poner el interés del comprador en la casa en el registro público y evitar que el vendedor se la venda a otra persona. Si el vendedor no lo registra, el comprador puede cancelar el contrato y recuperar sus pagos.

Incluso si el contrato dice que no se le permite grabarlo, aún debe grabarse. Cualquier cláusula que intente impedirle registrar el contrato es nula e inaplicable.

Depende de lo que el comprador y el vendedor hayan acordado en el contrato. La mayoría de las veces, el comprador es responsable de las reparaciones después de la compra. Sin embargo, el vendedor debe solucionar problemas que:

• Acordaron reparar en el contrato,
• Sabían de las inspecciones de la ciudad pero no revelaron, o
• Se ocultaron mediante fraude o tergiversación.

Cualquier cláusula contractual que haga responsable a un comprador de problemas preexistentes no es válida. Los vendedores deben notificar al comprador por escrito con 72 horas de anticipación antes de realizar reparaciones para proteger sus intereses, excepto en casos de emergencia.

Si no realiza los pagos, el vendedor puede considerarlo en mora y puede:

• Cobrar cargos por pagos atrasados
• Cancelar el contrato
• Iniciar procedimientos de desalojo o ejecución hipotecaria

El vendedor debe avisarle con 30 días de anticipación antes de intentar desalojarlo. Si paga lo que debe dentro de ese tiempo, el contrato generalmente continúa.
 

Si se aplica la ejecución hipotecaria o el desalojo depende de la fecha del contrato y de cuánto debe:

• Para los contratos firmados entre el 7/1/1987 y el 1/1/2018, se aplica la ejecución hipotecaria si el contrato es superior a 5 años y usted debe menos del 80% del precio original.

Para los contratos firmados a partir del 1/1/2018, se aplica la ejecución hipotecaria si debe menos del 80% del precio original, independientemente de la duración del contrato. Calcule cuidadosamente cuánto debe, incluidos solo los pagos de capital, no los intereses.

Depende del contrato. Por lo general, el comprador debe pagar impuestos y seguros después de la compra. A veces, estos costos se incluyen en los pagos mensuales y se mantienen en una cuenta de depósito en garantía administrada por el vendedor.

Ambas partes deben verificar que todos los impuestos a la propiedad y las facturas del seguro se paguen a tiempo para evitar gravámenes o multas. Si el vendedor debe impuestos atrasados, el contrato debe especificar quién los paga.

Pídale al juez que suspenda la ejecución por hasta 60 días a partir de la fecha del fallo. Si ha pagado el 25% del precio de compra original, el juez puede darle hasta 180 días. Si el vendedor ha otorgado previamente extensiones de tiempo para pagar según el contrato, el juez puede ordenar una suspensión entre 60 y 180 días. 

Los compradores también tienen un derecho limitado a pagar y quedarse. Durante la estadía, si paga el monto total adeudado, los costos y los honorarios razonables de abogados (sujeto a la aprobación del tribunal) y subsana cualquier otro incumplimiento en virtud del contrato, el contrato puede continuar. Este alivio solo está disponible una vez en los 5 años posteriores a la fecha del fallo. Si ejerce el derecho a pagar y quedarse, puede pedirle al juez que anule el fallo. Si no le pide al juez que anule el fallo, el derecho a vivir en la propiedad y el contrato terminan después de que finaliza la suspensión.

Estos derechos se establecen en 735 ILCS 5/9-110.