Dinero y deudas

Gravámenes de fallo sobre inmuebles y ejecución

Estatutos

Gravamen de fallo, 735 ILCS 5/12-101 et seq.

Exención de propiedad de familia, 735 ILCS 5/12-901 et seq.

Ejecución hipotecaria, 735 ILCS 5/15-1101 et seq.

Fallo como gravámenes sobre inmuebles

Por ley, cualquier fallo pendiente puede convertirse en un gravamen sobre inmuebles en Illinois propiedad del deudor o consumidor. Un gravamen judicial es un reclamo garantizado, que pertenece al acreedor del fallo, por el valor del inmueble hasta el valor del fallo más intereses, y que le da al acreedor el derecho, en virtud de ciertas circunstancias, de que se venda el inmueble para satisfacer su fallo.

El gravamen no es automático. Para obtener este gravamen, el acreedor del fallo debe presentar ciertos documentos en la oficina del registrador del condado. Los acreedores con un fallo de gravamen pueden forzar la venta de la propiedad sujeta al gravamen. Sin embargo, incluso sin presentar el gravamen, un acreedor del fallo aún puede solicitar a la corte que se venda la propiedad por orden judicial para hacer cumplir el fallo a través del proceso de citación.

Si el deudor del fallo reside en el inmueble, sin embargo, el deudor tiene lo que se llama una "exención de vivienda" que puede dificultar la venta de la residencia del deudor del fallo, consulte a continuación. Además, si se vende el inmueble, el deudor del fallo tiene ciertos derechos para recuperar la propiedad.

El efecto de los gravámenes

Un acreedor con un gravamen puede forzar la venta de la propiedad del deudor y usar las ganancias para satisfacer su fallo. La venta excluiría a los otros acreedores no garantizados, pero no necesariamente a otros acreedores garantizados como los prestamistas de hipoteca que obtuvieron gravámenes antes de que se registrara el fallo. Incluso si el acreedor no puede forzar la venta de inmediato, porque el inmueble está indultado o por otras razones, la ley estatal permite que el fallo y el gravamen del fallo permanezcan en efecto durante 7 años desde el momento en que se ingresa o se revive. Un fallo antiguo puede ser extendido o "revivido" dos veces por períodos adicionales de siete años, en cualquier momento hasta 20 años a partir de la fecha del fallo. Entonces, en teoría, el fallo podría ser efectivo por 27 años, más un adicional por la venta del inmueble después de que expire el fallo. 

Durante ese período de tiempo, el gravamen "nublará el título" del inmueble del deudor porque, si el deudor quiere vender el inmueble, el prestamista insistirá en que el fallo se pague primero como un reclamo garantizado para asegurarse de que la hipoteca sea la primera en el tiempo.

La excepción de la propiedad de familia

En Illinois, una persona que ocupa un inmueble como residencia tiene derecho a una exención de vivienda. La casa no puede ser vendida a la fuerza por orden judicial para satisfacer un fallo si el monto del interés de capital en la casa es menor que el monto de la exención. La exención es de $15,000 para una persona soltera y de $30,000 para una pareja casada que posee la residencia.

Esto debe compararse con el interés de capital del deudor en la propiedad. El interés de capital de un deudor en un inmueble se calcula restando los montos adeudados en una hipoteca u otros gravámenes sobre la casa que son anteriores al fallo, del valor de mercado actual de la propiedad. Si el capital es menor que la exención de vivienda, no puede haber una venta forzada de la casa para satisfacer el gravamen.

Por ejemplo, si una casa vale $85,000, pero se debe un total de $75,000 en la hipoteca, el interés de capital del deudor es de $10,000. Si el deudor está casado y ambos cónyuges son propietarios y viven en la residencia, tienen una exención de $30,000. Debido a que el interés del deudor en el inmueble es menor que la exención, la casa no se puede vender para pagar su deuda.

Sin embargo, si el valor de la casa es $150,00 y la hipoteca sigue siendo $75,000, entonces el capital en la propiedad es $75,000. La exención de los cónyuges sigue siendo de $30,000, por lo que el interés de capital es mayor que la exención en $45,000. Por lo tanto, hay un valor de capital disponible que podría satisfacer el fallo a través de una venta. 

Razones por las que el acreedor podría no querer forzar una venta

Si hay una venta forzada, antes de que el acreedor pueda obtener dinero de los ingresos, es probable que cualquier titular de la hipoteca deba ser pagado primero con los ingresos, y el deudor recibiría el monto de las exenciones de la propiedad de familia.

Esto significa que el acreedor en realidad tiene que pagar $15,000, o $30,000, en efectivo a un deudor que ha evitado el pago del fallo. Debido a que la idea de ese pago resulta poco atractiva para los acreedores, es posible que no deseen forzar una venta.

Hay otras razones por las que un acreedor podría no querer intentar forzar una venta, incluso si el monto del interés de capital del deudor en el inmueble es mayor que el monto de la exención. El propósito de las leyes sobre la propiedad de familia es dificultar la venta de la residencia del deudor del fallo. El acreedor debe considerar los costos adicionales que debe incurrir, como los costos de publicidad, un registro de gravámenes y la evaluación y tasación de la propiedad. Otros costos incluyen:

• El costo de una copia certificada del fallo, que debe entregarse al sheriff,
• Un informe de título,
• Cargos de grabación,
• Gastos de publicación, y
• La comisión del sheriff u otro subastador por llevar a cabo la venta.

Además, algunas cortes tardan en procesar los cobros debido al alto volumen de casos, y el acreedor también debe considerar los costos de tiempo.

Cabe destacar que la venta forzosa de propiedad suele realizarse mediante subasta. El valor de compra real en la subasta es significativamente menor que el valor de mercado real del inmueble. Eso significa que un acreedor podría forzar una venta, pero la venta no generaría suficiente dinero para cubrir el fallo después de que se pague a otros acreedores garantizados y la exención de vivienda. Ese es un riesgo que un acreedor debe considerar en su decisión de llevar a cabo una venta.

No tiene sentido que el acreedor fuerce una venta si el valor justo de mercado del inmueble no es sustancialmente mayor que los costos del acreedor. Esos costos incluyen todos los costos mencionados anteriormente, junto con el pago de la exención de vivienda y todas las hipotecas y gravámenes anteriores que tienen prioridad sobre el gravamen del fallo. Además, las complicaciones derivadas de la exención de vivienda y los derechos de redención harán que este tipo de venta no sea muy atractivo para los posibles postores.

Sin embargo, muchos contratos, como los contratos de hipoteca y de tarjetas de crédito, permiten que el acreedor cobre los honorarios del abogado como parte del fallo. Porque el acreedor puede recuperar el costo de su demanda y facilitar el proceso del caso. Además, si hay una gran cantidad de capital en el inmueble, es más probable que se pague la totalidad de la deuda a través de una venta, incluso después de los costos. 

En general, un acreedor no encontrará que una venta forzada de inmuebles justifique el tiempo, el esfuerzo y el costo adicionales involucrados. En la mayoría de las situaciones, es probable que el acreedor busque un método diferente de cobro, o simplemente espere hasta que el deudor del fallo refinancie o venda la propiedad. El fallo debe pagarse como parte de cualquier refinanciamiento o venta de la propiedad, para darle al comprador o al nuevo prestamista un título de dominio absoluto.

Aviso y venta

La ley requiere que se haga un esfuerzo práctico para notificar al deudor sobre cualquier aviso de venta en subasta de inmueble, normalmente realizado por el sheriff. El sheriff está obligado a publicar un aviso de la venta una vez a la semana durante 3 semanas sucesivas en un periódico del condado donde se encuentra la propiedad. También se publica un aviso en 3 lugares públicos dentro del condado, generalmente dentro de la oficina del sheriff y la corte. El aviso debe reflejar la fecha, el lugar y la hora de la venta e identificar tanto al acreedor como al deudor. Después de la venta y el pago de todos los costos y gastos, el sheriff entregará un certificado de venta al comprador.

Derechos de redención

En la mayoría de los casos, incluso cuando el acreedor ha forzado la venta del inmueble, el deudor tiene derecho a redimir la propiedad. "Canjear" significa comprar de nuevo. Esto se puede hacer dentro de los 6 meses a partir de la fecha de venta pagando al comprador la cantidad de dinero por la que se vendió el local, más intereses del 10% anual desde el momento de la venta. Eso es diferente de las normas sobre ejecuciones hipotecarias.

Métodos de cobro posteriores al fallo del acreedor

Estatutos

Actos complementarios, 735 ILCS 5/2-1402

Deducciones de sueldo, 735 ILCS 5/12-801 et seq.

Embargos no salariales, 735 ILCS 5/12-701 et seq.

Introducción

Un fallo a favor de un acreedor es una orden que indica que el consumidor debe una cantidad específica de dinero al acreedor. El acreedor puede utilizar varias herramientas legales especiales para obligar al consumidor a pagar.

Lo principal que debe tener en cuenta sobre todos ellos es que no se pueden utilizar a menos que el acreedor obtenga primero un fallo. Otra cosa que debe recordar es que se puede evitar que el acreedor tome cualquiera de estos pasos al presentar una solicitud de bancarrota, siempre que la naturaleza de la deuda sea descargable en la bancarrota.

Citación para descubrir bienes: deudor

Después de obtener un fallo, el acreedor puede pedir a la corte que ordene al consumidor, es decir, al deudor del fallo, que comparezca ante la corte para un procedimiento adicional o complementario. El propósito de esta nueva audiencia es permitir que el acreedor le haga preguntas al deudor sobre su ingreso y bienes. De esta manera, el acreedor puede conocer al empleador del consumidor y su sueldo y salario. El acreedor también puede averiguar dónde se encuentran las cuentas bancarias del deudor y qué otros ingresos o propiedades tiene o recibirá el deudor.

En Illinois, el documento que le indica al deudor que regrese para este examen se llama "Citación para descubrir bienes". La citación puede indicar al deudor que presente ciertos documentos en la evaluación.

Con esta información, el acreedor puede iniciar procedimientos para embargar el salario o la cuenta bancaria del deudor, consulte la sección a continuación sobre Deducciones de salario y embargo no salarial. O bien, el acreedor puede pedirle al juez que emita una orden de entrega. Una orden de entrega dirige al consumidor a entregar al acreedor parte de sus ingresos o propiedad que no está protegida por la ley, es decir, que no está indultada.

Si se descubren bienes no indultados que no sean dinero en efectivo o inmuebles, se puede ordenar que se entreguen al sheriff para realizar una venta pública, y las ganancias se destinarán al acreedor para pagar el fallo.

Aviso especial sobre los derechos de exención

La citación debe ser debidamente entregada al consumidor y debe incluir un aviso especial. Entre otras cosas, este aviso debe informar al deudor sobre los derechos de exención del deudor y cómo hacerlos valer en la corte durante la audiencia de citación o en alguna fecha anterior. Este aviso debe estar en un formato específico.

Por ley, no se puede dictar ninguna orden de entrega a menos que haya comprobantes en el registro de la corte de que el consumidor fue debidamente notificado con la citación y una copia del aviso especial sobre los derechos de exención.

Las exenciones de bienes personales se pueden encontrar en 735 ILCS 5/12-1001 et seq. Ejemplos de bienes personales que pueden ser indultados de cobro o embargo son:

• Cualquier propiedad de hasta $4,000,
• Hasta $2,400 de un interés patrimonial en un vehículo,
• Pagos del Seguro Social,
• Prestaciones por discapacidad,
• beneficios del seguro de desempleo,
• Indemnización laboral,
• Pensión alimenticia, manutención o apoyo, y
• Derechos en un plan de jubilación.

Los métodos para calcular el embargo de salario máximo se pueden encontrar en 735 ILCS 5/12-803. Solo una parte del salario de un deudor puede ser embargada por período de pago. El ingreso mínimo neto del deudor es de $585. Si el deudor gana más que esto, un acreedor puede embargar el 15% del salario bruto semanal del deudor, o el monto del salario neto anterior, o 45 veces el salario mínimo estatal, lo que sea menor.

Cuatro cosas importantes que debe saber sobre la citación para descubrir bienes

• Esta es una comparecencia ordenada por la corte. No presentarse y responder a las preguntas puede resultar en arresto, "embargo corporal" y una determinación de desacato judicial contra el deudor. El sheriff puede llevar al deudor directamente a la corte, o el deudor puede ser encarcelado hasta que comparezca y proporcione respuestas a la citación. Si el deudor es encarcelado por falta de comparecencia, se le puede ordenar que pague un vínculo hasta el monto del fallo para ser liberado. Aunque la corte o el abogado de cobranza pueden presionar a un deudor para que renuncie al vínculo para pagar la deuda, el deudor aún puede hacer valer los derechos de exención sobre esos fondos.
• Nunca se debe ignorar una citación para descubrir bienes. En algunos condados, se emite una orden de "comparecencia corporal" el día en que el deudor no comparece. En otros condados, la práctica es que la corte emita una "Regla para mostrar causa" para que se le entregue personalmente al deudor, ordenando al deudor que comparezca y muestre causa, o explique, por qué no debe ser declarado en desacato por no responder a la citación.
• El consumidor está en virtud de juramento al responder preguntas. El deudor debe ser honesto al responder preguntas sobre ingresos y bienes. Mentir en virtud de juramento es perjurio.
• Las órdenes de rotación no deben afectar a los ingresos o propiedades indultados. El deudor debe conocer los derechos de exención y debe informarle al juez qué propiedad está indultada, para asegurarse de que la propiedad de ingresos exentos no se incluya en ninguna orden de entrega. En cualquier audiencia de citación en la que el consumidor solicite una declaración de que ciertos ingresos o bienes están indultados, la corte debe determinar si esos ingresos o propiedad están o no indultados.
• Tenga cuidado al aceptar un plan de pago ordenado por la corte. El acreedor o su abogado pueden intentar que el deudor acepte un plan de pago o de cuotas, y pueden buscar que ese acuerdo se formalice mediante una orden judicial. Un consumidor debe tener mucho cuidado al hacer un acuerdo de este tipo y no debe hacerlo a menos que esté absolutamente seguro de que puede cumplir con los pagos. Si no cumple con un plan de pago ordenado por la corte al que accedió, podría ser declarado en desacato judicial y encarcelado. Si todos los ingresos del deudor están indultados, la falta de pago no debería ser sancionable, pero el deudor debe notificar a la corte y hacer valer sus indultos.

Citación para descubrir bienes que poseen terceros

Las citaciones para descubrir bienes también se pueden notificar a terceros que puedan tener algunos de los bienes del deudor. Por ejemplo, puede ser un banco donde el deudor tenga una cuenta o una compañía de seguros que le deba al deudor un reclamo. Cualquier tercero al que se le entregue una citación también debe presentarse a un examen y estar sujeto a una orden.

Si el acreedor entrega una citación a un tercero, el consumidor debe recibir un aviso especial que indique cuándo acudir a la corte para este procedimiento y que explique los derechos de exención y cómo hacerlos valer en la audiencia. Por ley, no se puede dictar ninguna orden de entrega que ordene a un tercero que entregue los bienes del deudor a menos que haya comprobantes en el registro de la corte de que el deudor fue debidamente notificado con la citación y con una copia del aviso especial sobre los derechos de exención.

Cuando un tercero recibe la citación, debe "congelar" todos los bienes que no estén indultados en virtud de la ley. El tercero no debe enviar dinero al acreedor hasta que reciba una orden judicial o una orden de entrega para hacerlo. El consumidor debe acudir a la corte para hacer valer los derechos de exención siempre que un tercero haya congelado los bienes "exentos" o exista la posibilidad de que los bienes exentos se entreguen en una audiencia de citación.

Las regulaciones federales a partir del 1 de mayo de 2011 prohíben a los bancos congelar los depósitos directos electrónicos de los últimos 2 meses del Seguro Social u otros beneficios federales exentos. Los bancos pueden cobrar al titular de la cuenta honorarios por embargo, si se establece en el acuerdo de cuenta y se cobra habitualmente a otros titulares de cuentas, pero solo con fondos que excedan el monto protegido. El banco también puede cobrar tarifas por sobregiros y otros cargos habituales, incluso de fondos protegidos. 

Un deudor del fallo todavía tiene todos los derechos de exención aplicables a los fondos adicionales en la cuenta por encima del monto de los últimos dos meses de beneficios federales de depósito directo electrónico, pero tendrá que ir a la corte para hacer valer esas exenciones.