Casa y apartamento

Andrew Sharp es el Director de Contenido en Illinois Legal Aid Online.

Se aprobó una ley en el Condado de Cook en enero, 2021. Otorga a los inquilinos nuevos derechos. Se llama la Ordenanza de Propietarios e Inquilinos Residenciales del Condado de Cook (CCRTLO). Este blog explica la legislación.

Nota: El CCRTLO no se aplica en Chicago, Evanston, Oak Park o Mount Prospect.

¿Me aplica el CCRTLO?

Si vive en los suburbios del condado de Cook, probablemente sí se aplique.

Sin embargo, existen algunas excepciones. El CCRTLO no se aplica a los edificios con 6 unidades o menos que sean ocupados por el propietario. 

Existen otras pequeñas excepciones. Si su edificio no está cubierto, el propietario debe informarle.

Reglas básicas para arrendamientos

Un contrato de renta debe tener todos los nombres de los inquilinos .

Si no hay un acuerdo diferente, el contrato de renta es de mes a mes. El alquiler vence el día 1 del mes. Si el inquilino paga semanalmente, el contrato de renta es de semana a semana. El alquiler se paga los lunes.

Cosas que un contrato de renta no puede incluir

Un contrato de renta no puede decir que el inquilino acepta:

• A renunciar a sus derechos bajo la CCRTLO, la ley estatal o la ley federal,
• A una sentencia judicial sin notificación ni juicio,
• Que no se hable mal del propietario, o
• Para pagar los honorarios de los abogados del propietario si hay una demanda.

Si un propietario utiliza deliberadamente un contrato de renta con uno de estos, el inquilino puede demandar por 2 meses de renta.

Capacidad para finalizar el contrato de renta antes de tiempo

Está bien que el inquilino y el propietario acuerden tener la capacidad de terminar el contrato de renta antes de tiempo. Pero debe haber un documento separado que explique esto.

Avisos

Los propietarios deben dar a los inquilinos ciertos avisos. Estos se explican a continuación.

Propiedad

El propietario debe darle al inquilino el nombre, la dirección y el número de teléfono de:

• El propietario,
• El administrador del edificio, o
• El agente del propietario.

Esto debe suceder en o antes del día en que comienza el contrato de renta. 

Si la información cambia, el propietario debe informar al inquilino.

Si el propietario no lo hace, el inquilino puede terminar el contrato de renta. Primero deben avisar con 2 días hábiles de anticipación y dejar que el propietario corrija el error. La fecha de finalización debe ser dentro de los 30 días posteriores a la notificación.

Además, el inquilino puede demandar al propietario por $200 y los honorarios legales.

Problemas anteriores

Antes de que el inquilino firme un contrato de renta, el propietario debe darle un aviso por escrito de problemas pasados con el edificio. lo que incluye:

• violaciones del código del año pasado,
• Violaciones actuales del código, y
• Los cortes de servicio público llegarán pronto por parte de una ciudad o un servicio público.

Si el propietario no proporciona esta información antes de que el inquilino firme el contrato de renta, el inquilino puede terminar el contrato de renta. Debe ser dentro de 30 días a partir de la firma. El inquilino también puede demandar al propietario por 1 de renta y honorarios legales.

Ejecutivos hipotecarios

Si el edificio de un propietario entra en ejecución hipotecaria, debe informar a los inquilinos. Esto debe ser dentro de los 7 días de recibir la queja para la ejecución hipotecaria.

Un propietario en un caso de ejecución hipotecaria pendiente también tiene que informar a los posibles inquilinos sobre el caso.

Si el propietario no lo hace, el inquilino puede terminar el contrato de renta. El inquilino debe dar aviso por escrito. El final del contrato de renta debe figurar en el aviso. Deben ser 30 días o menos a partir de la fecha del aviso.

El inquilino también puede demandar al propietario por $200 y honorarios legales.

Peligros de plomo

El propietario debe informar a los inquilinos sobre los peligros conocidos del plomo. También deben proporcionarles una copia del folleto de la EPA sobre el plomo. 

Si no lo hacen, el inquilino puede dar un aviso por escrito y luego demandar por 1 meses de renta y honorarios legales.

CCRTLO

El propietario debe darle al inquilino una copia de la Ordenanza de Propietarios e Inquilinos Residenciales del Condado de Cook. 

Si el propietario no lo hace, el inquilino puede terminar el contrato de renta. Primero deben avisar con 2 días hábiles de anticipación y dejar que el propietario corrija el error. La fecha de finalización debe ser dentro de los 30 días posteriores a la notificación.

El inquilino también puede demandar al propietario por $200 y honorarios legales.

Tarifas de mudanza

Si un propietario cobra honorarios de mudanza, tiene que dar una lista de costos que explique el monto. Esto no puede incluir la manutención o el cuidado de rutina.

Depósitos de seguridad

Un depósito de garantía no puede ser más de 1.5 veces la renta mensual.

Si el depósito de garantía es más de 1 meses de renta, el inquilino no tiene que pagar el monto adicional de inmediato. Pueden pagarlo en cuotas durante los 6 meses después de mudarse. 

El propietario debe devolver el depósito de garantía dentro de los 30 días después de que el inquilino se mude. El propietario puede cobrar cualquier renta impaga y el dinero gastado en reparar los daños. El propietario debe darle al inquilino una lista de estos elementos y recibos.

Si el propietario no hace estas cosas, el inquilino puede demandarlo por 2 veces el depósito de garantía y los honorarios legales.

Mudarse

El propietario tiene que dejar entrar al inquilino el día de la mudanza. Si no lo hacen, el inquilino no tiene que pagar renta. Además, el inquilino puede finalizar el contrato de renta con un aviso por escrito. El propietario tiene que devolver cualquier depósito de garantía en un plazo de 48 horas.

El inquilino puede decidir exigir el registro de la decisión. Si lo hacen, pueden demandar al propietario por el doble de la cantidad de dinero que tienen que gastar mientras esperan a que les dejen entrar. También pueden hacer que el propietario pague por sus abogados.

Cargos por mora

Se permiten cargos por pago atrasado. Sin embargo, hay un límite. 

Los cargos por pago atrasado no pueden ser más de $10 por mes si la renta es de $1,000 o menos. Si la renta es superior a $1,000, los honorarios pueden incluir el 5% del monto que exceda $1,000.

servicios públicos

Los inquilinos tienen derecho a saber cuánto cuestan los servicios públicos. Los propietarios deben informar a los inquilinos quién tiene que pagar por los servicios públicos.

Si el inquilino paga, el propietario tiene que informarle al inquilino el costo anual normal.

Condiciones

El propietario tiene que mantener la propiedad. Esto incluye cumplir con los códigos de construcción locales y del condado. Esto también incluye:

• Suelos y paredes fuertes,
• Salidas seguras,
• Detectores de humo y extintores de incendios,
• Ascensores en funcionamiento,
• Inodoros, lavabos, bañeras y duchas en funcionamiento,
• Unidades de calefacción en funcionamiento,
• Agua fría y caliente,
• Electricidad, incluida la iluminación de pasillos y escaleras,
• Ventanas con cerraduras,
• Pantallas,
• Prevenir las chinches de cama,
• Evitar el agua estancada, y
• Evitar la acumulación de desechos.

Calor

Debe haber suficiente calor entre el 1 de septiembre y el 1 de junio. La temperatura debe ser de al menos 68 grados durante el día (8:30 a.m. - 10 p.m.). Debe haber al menos 66 grados por la noche.

Qué puede hacer el inquilino con respecto a la falta de servicios públicos esenciales

El inquilino tiene opciones si el propietario no proporciona:

• Calor,
• Agua corriente,
• Agua caliente,
• Electricidad, 
• Gas 
• Plomería, o 
• Internet (si el contrato de renta lo requiere).

Las opciones se enumeran a continuación.

Retener el alquiler

El inquilino puede retener parte de su alquiler. Deben dar al propietario 24 horas de aviso. 

El monto de la renta retenida debe reflejar el valor reducido de la propiedad. 

Nota: Esto puede ser muy difícil de demostrar. Y es arriesgado retener la renta. Intente hablar con un abogado antes de hacer esto.

Reemplazar y deducir

El inquilino puede pagar por la notificación faltante y deducir el monto de su renta

Quedarse y demandar al propietario

El inquilino puede demandar al propietario en corte por el valor reducido de su unidad. También pueden hacer que el propietario pague por su abogado.

Encontrar otra vivienda y demandar al propietario

El inquilino puede mudarse a una unidad diferente. Si lo hacen, no tienen que pagar renta mientras están allí. 

Luego, pueden demandar al propietario por el costo de la nueva unidad. No puede estar por encima de su antiguo alquiler.

Qué puede hacer el inquilino con respecto a las reparaciones menores

Si el propietario no realiza las reparaciones, el inquilino puede pagar para que se hagan las reparaciones. Luego, pueden descontar el dinero de su próximo pago de alquiler.

"Menor de edad" significa menos de $500, o la mitad de una renta, lo que sea mayor.

El inquilino debe notificar al propietario con 14 días de anticipación. También deben informar a los otros inquilinos de antemano.

Qué puede hacer el inquilino con respecto a otros problemas

Si el propietario rompe una de las otras reglas, las opciones del inquilino son diferentes. Se encuentran a continuación.

Retener el alquiler

El inquilino puede retener el alquiler. Primero deben darle al propietario un aviso por escrito. Deben pasar 14 días antes de que venza la renta. El monto de la renta retenida debe reflejar el valor reducido de la propiedad. 

Nota: Esto puede ser muy difícil de demostrar. Y es arriesgado retener la renta. Intente hablar con un abogado antes de hacer esto.

Finalizar el contrato de renta

El inquilino puede terminar el contrato de renta. Primero deben dar un aviso por escrito. Deben pasar 14 días antes de mudarse. El propietario debe devolver cualquier depósito de garantía.

Presentar una demanda

El inquilino puede demandar al propietario en la corte. 

Acceso del propietario a la unidad

Existen reglas sobre cuándo y cómo un propietario puede ingresar a la unidad.

El propietario debe ingresar:

• Con el permiso del inquilino,
• Entre las 8 y las 8 horas,
• Después de dar un aviso por escrito con 2 días de anticipación.

El inquilino no puede negar el permiso de manera irrazonable si el propietario está entrando para:

• Inspeccionar la unidad,
• Realizar reparaciones,
• Prestar servicios,
• Mostrar la unidad a los compradores o trabajadores, o
• Muestre la unidad a los nuevos inquilinos (debe ser 60 días o menos antes del final del contrato de renta).

La única excepción a estas reglas es si hay una emergencia. Incluso si hay una emergencia, el propietario debe dar aviso dentro de los 2 días después del registro de la decisión.

El propietario no puede acosar al inquilino con el registro de la decisión. Si lo hacen, el inquilino puede demandar al propietario por 1 de renta y honorarios legales.

Expresándose sobre el edificio

El inquilino tiene derecho a expresarse sobre el edificio, incluyendo:

• Presentar una queja de violación del código ante el gobierno,
• Hablar con la comunidad o los medios de comunicación sobre el edificio,
• Obtener ayuda de un abogado sobre sus derechos,
• Solicitar reparaciones,
• Organizarse con otros inquilinos, y
• Testificar en la corte.

El propietario no puede castigar al inquilino por hacer estas cosas. Por ejemplo, usted no puede:

• Aumentar la renta,
• Reducir los servicios,
• Desalojar o amenazar con desalojar, o 
• Negarse a renovar un contrato de renta.

Si el propietario lo hace, puede demandar al propietario por 2 meses de renta y honorarios legales.

Si el propietario intenta desalojar al inquilino, el inquilino puede usar el hecho de que habló como defensa en un caso de desalojo. El propietario debe probar que no estaba castigando al inquilino. Si el inquilino gana el caso, puede obtener 2 meses de renta y honorarios legales.

El inquilino también puede rescindir el contrato de renta. Deben dar aviso por escrito y luego mudarse dentro de los 1 meses. A continuación, el propietario debe devolver el depósito de garantía en un plazo de 3 días.

Renovaciones de contratos de arrendamiento

Un propietario no puede exigir a un inquilino que renueve más de 60 días antes de que finalice el contrato de renta. Si lo hacen, el inquilino puede demandar al propietario por 1 de renta.

Si el propietario no quiere renovar un contrato de renta, debe informar al inquilino al menos 60 días antes de que finalice el contrato de renta. Si el aviso se entrega después de este tiempo, el inquilino tiene 120 días adicionales después de recibir el aviso.

Bloqueos

El CCRTLO también otorga a los inquilinos derechos contra los cierres patronales. Estos derechos entraron en vigor en enero 2021.

Obtener ayuda

Existen organizaciones legales que pueden ayudarlo a comprender mejor sus derechos y tomar las siguientes medidas.