Casa y apartamento

Un contrato de escritura es una forma de comprar una casa sin utilizar un banco o prestamista de hipoteca. En su lugar, el vendedor financia la compra directamente. El comprador se muda a la vivienda después de firmar el contrato y realiza pagos mensuales al vendedor. Una vez que se completan todos los pagos, la escritura de la propiedad se transfiere al comprador y el comprador registra la escritura en el condado.

Muchos contratos de escritura se redactan de tal manera que es muy difícil para el comprador terminar siendo propietario de la propiedad. Un contrato de escritura puede ser más caro que un alquiler tradicional. 

Los contratos de escritura pueden ser difíciles de redactar según la ley. Los compradores y vendedores que utilizan uno pueden terminar con un acuerdo que dificulta la resolución de disputas. Si hay problemas con reparaciones, pagos u otros asuntos cotidianos, puede ser necesario hablar con un abogado para aclarar la situación.

La ley de Illinois exige información específica en un contrato de escritura, especialmente para los vendedores que celebran múltiples contratos en un año. Estas reglas se detallan en la ley de contratos de venta a plazos.

Un contrato de escritura debe ser redactado, firmado y notariado por ambas partes. Debe incluir:

• Nombres completos del comprador y de la vendedora,
• Dirección de la propiedad, descripción legal y número de índice permanente (PIN),
• Precio de compra y monto del pago inicial,
• Tasa de interés (tasa de porcentaje anual),
• Monto del pago mensual y número de pagos,
• Duración del préstamo (años y meses),
• Cargos por demora y períodos de gracia,
• Si se debe realizar un gran pago "balloon" al final,
• ¿Quién paga los impuestos sobre la propiedad y el seguro, y si estos están incluidos en los pagos,
• Montos para seguros e impuestos para el primer año,
• Cualquier gravamen, hipoteca o limitación sobre la propiedad,
• Cuándo recibirá el comprador el testamento / escritura,
• Responsabilidad por reparaciones y las aprobaciones necesarias para cambios en la propiedad,
• Fechas límite para tarifas o cargos adicionales,
• Un cronograma de amortización que muestra el desglose de los pagos a lo largo del tiempo,
• Certificado de conformidad con los códigos de construcción,
• Derecho del comprador a una inspección o tasación independiente, claramente indicado en negrita,
• Divulgación si la propiedad fue condenada, y
• ¿Qué sucede si el comprador incumple con los pagos?

El vendedor también debe proporcionar la divulgación del fiscal general de Illinois al menos 3 días hábiles antes de firmar.

Los acuerdos de contrato por escritura permiten a las personas comprar propiedad sin utilizar un prestamista tradicional, como un banco o un corredor de hipotecas. Estos acuerdos presentan riesgos adicionales porque carecen de muchas protecciones al consumidor que se aplican a los acuerdos de compra tradicionales y dependen del vendedor para que mantenga al día sus propias deudas, gravámenes e impuestos mientras el comprador vive en la propiedad.

A diferencia de un acuerdo de compra tradicional:

• El comprador no recibe la propiedad legal de la casa (la escritura) hasta que se realicen todos los pagos,
• Existen menos protecciones legales para los compradores, incluyendo requisitos de divulgación limitados y protecciones más débiles para los pagos atrasados.
• Si el vendedor tiene deudas, gravámenes o impuestos atrasados, el comprador podría perder la casa, incluso si el comprador paga a tiempo,
• Si el comprador no realiza los pagos, el vendedor puede cancelar el contrato o desalojar al comprador sin pasar por una ejecución hipotecaria. El comprador puede perder todo el dinero pagado, incluso si no hizo nada mal.

Si está pensando en comprar una vivienda con un contrato de escritura, asegúrese de que su asesor de vivienda o abogado haya revisado el acuerdo.

En los acuerdos de contrato por escritura, el comprador realiza pagos mensuales que pueden incluir algunos o todos los siguientes:

• Precio principal de compra,
• Interés,
• Impuestos sobre la propiedad,
• Seguro de propietarios, y
• Cargos y otros cargos.

Es importante saber cuánto del pago se aplica al capital frente a los intereses y otros costos. También debe saber si el monto del pago mensual incluye el seguro de hogar o los impuestos a la propiedad.

A solicitud del comprador, el vendedor debe proporcionar un estado de cuenta que incluya la siguiente información:

• Importe del pago aplicado al capital,
• Interés,
• Impuesto,
• Seguro,
• Tarifas, y
• Otros cargos.

El vendedor debe proporcionar esta declaración al menos una vez cada 12 meses. Si el comprador solicita más de una declaración dentro de un año sin cambios en el contrato, el vendedor puede cobrar un honorario razonable por producirla.

Los compradores también deben averiguar si los pagos mensuales testamento cubrirán por completo el precio de compra durante la duración del contrato. A veces, los pagos se calculan durante un período más extenso (como 30 años), pero el contrato solo dura unos pocos años, por lo que los pagos mensuales no cubrirán el monto total. En ese caso, al final se deberá pagar una gran suma global llamada "pago de globo" testamento.

Sí. En virtud de la ley de Illinois (765 ILCS 67/20), el vendedor está obligado a registrar el contrato, o un memorando del contrato, con el registrador de escrituras del condado dentro de los 10 días hábiles a partir de la fecha de venta de cualquier contrato de venta a plazos. Deben hacerlo en la oficina del registrador de escrituras del condado donde se encuentra la propiedad. Esto incluye la mayoría de los contratos de escritura y acuerdos de renta con opción a compra, siempre que:

• El comprador está realizando pagos en cuotas durante al menos un año después de la fecha de venta, y
• El vendedor mantiene un interés o una seguridad en la propiedad hasta que esté completamente pagada.

Si el vendedor registra un memorando en lugar del contrato completo, debe titularse "Memorando de un Contrato de Venta a Plazos" en mayúsculas e incluir:

• Dirección de la propiedad,
• Número de índice permanente,
• Descripción legal de la propiedad,
• Nombres de compradores y vendedores,
• Fecha en que se firmó el contrato, y
• Firmas notarizadas del comprador y del vendedor.

Registrar el contrato protege los derechos de todos al poner el interés del comprador en la casa en el registro público y evitar que el vendedor lo venda a otra persona. Si el vendedor no lo registra, el comprador puede cancelar el contrato y recuperar sus pagos.

Incluso si el contrato dice que no se le permite hacer un registro, aún debe ser registrado. Cualquier cláusula que intente impedirle registrar el contrato es nula e inejecutable.

Todo depende de lo que el comprador y el vendedor hayan acordado en el contrato. La mayor parte del tiempo, el comprador es responsable de las reparaciones después de la compra. Sin embargo, el vendedor debe solucionar los problemas que:

• Acordaron reparar en el contrato,
• Sabían sobre las inspecciones de la ciudad, pero no lo revelaron, o
• Se ocultaron mediante fraude o tergiversación.

Cualquier cláusula de contrato que haga responsable a un comprador de problemas preexistentes es inválida. Los vendedores deben dar al comprador un aviso por escrito con 72 horas de anticipación antes de realizar reparaciones para proteger su interés, excepto en emergencias.

Si no realiza los pagos, el vendedor puede considerarlo en incumplimiento y puede:

• Cobrar cargos por pagos atrasados
• Cancelar el contrato
• Iniciar un procedimiento de desalojo o ejecución hipotecaria.

El vendedor debe darle un aviso de 30 días antes de intentar desalojarlo. Si paga lo que debe dentro de ese tiempo, el contrato generalmente continúa.
 

La aplicación de la ejecución hipotecaria o del desalojo depende de la fecha del contrato y de cuánto debe:

• Para los contratos firmados entre 7/1/1987 y 1/1/2018, se aplica la ejecución hipotecaria si el contrato es más largo que 5 años y debe menos del 80% del precio original.

Para los contratos firmados a partir del 1/1/2018, se aplica la ejecución hipotecaria si debe menos del 80% del precio original, sin importar la duración del contrato. Calcule con cuidado cuánto debe, incluyendo solo los pagos hacia el capital, no los intereses.

Depende del contrato. Por lo general, el comprador debe pagar impuestos y seguros después de la compra. En ocasiones, estos costos se incluyen en los pagos mensuales y se mantienen en una cuenta de depósito en garantía gestionada por el vendedor.

Ambas partes deben verificar que todos los impuestos sobre la propiedad y las facturas del seguro se paguen a tiempo para evitar gravámenes o sanciones. Si el vendedor debe impuestos atrasados, el contrato debe especificar quién los paga.

Solicite al juez que suspenda la ejecución por hasta 60 días a partir de la fecha del fallo. Si ha pagado el 25% del precio original de compra, el juez puede concederle hasta 180 días. Si el vendedor ha otorgado previamente extensiones de tiempo para pagar en virtud del contrato, el juez puede ordenar una suspensión entre 60-180 días. 

Los compradores también tienen un derecho limitado de pagar y quedarse. Durante la estadía, si usted paga el monto total adeudado, los costos y los honorarios razonables de abogado (sujeto a la aprobación de la corte), y subsana cualquier otro incumplimiento en virtud del contrato, el contrato puede continuar. Este alivio solo está disponible una vez en los 5 años después de la fecha del fallo. Si ejerce el derecho a pagar y quedarse, puede pedirle al juez que anule el fallo. Si no solicita al juez que anule el fallo, el derecho a vivir en la propiedad y el contrato finalizan una vez que se termina la suspensión.

Estos derechos se otorgan en 735 ILCS 5/9-110.