Casa y apartamento

Una cooperativa de vivienda, a menudo llamada Cooperativa, es un tipo de vivienda compartida en la que los residentes poseen acciones en una corporación cooperativa que posee toda la propiedad. Estas acciones les otorgan el derecho a vivir en una unidad específica y a participar en la gestión del Edificio. Sin embargo, los socios de la Cooperativa no suelen poseer el título de sus unidades individuales. En cambio, usted firma un contrato de renta u ocupación con la cooperativa. Los accionistas suelen pagar un cargo mensual (honorarios de manutención) que cubre su parte proporcional de los impuestos sobre la propiedad, la hipoteca, los servicios públicos y las reparaciones.

Las cooperativas también suelen tener reglas de la casa que pueden regir las decisiones relacionadas con la propiedad, como renovaciones, niveles de ruido, tenencia de mascotas, fumar o vapear y estadías de invitados. Romper estas reglas podría resultar en multas o, en casos extremos, en el desalojo. Antes de unirse a una cooperativa, hable con un abogado especializado en la ley de vivienda cooperativa de Illinois que pueda ayudarle a evaluar las obligaciones legales y las expectativas de los accionistas para la vivienda específica.

En Illinois, las cooperativas de vivienda se organizan, por lo general, en virtud de uno de los siguientes Estatutos:

La Ley General de Corporaciones Sin Fines de Lucro de 1986 (805 ILCS 105):

• La mayoría de las cooperativas de vivienda utilizan este estatuto porque permite que la cooperativa sea de propiedad de los miembros y esté controlada democráticamente sin operar con fines de lucro.
• La cooperativa no puede distribuir ganancias a los miembros. Cualquier excedente debe reinvertirse en la propiedad (reparaciones, mejoras, reservas) o utilizarse para los fines de la cooperativa.
• Proporciona un marco legal para la gobernanza, los derechos de los miembros y la gestión de la propiedad.

La Ley de Cooperativas de Illinois (805 ILCS 310):

• Permite a Grupos de Personas Poseer y Gestionar Conjuntamente la Propiedad en una Estructura Cooperativa.
• Las Cooperativas pueden operar con fines de lucro y distribuir las ganancias netas a los socios.
• En las cooperativas de vivienda, esta opción con fines de lucro es menos común porque generalmente están diseñadas para mantener la asequibilidad en lugar de generar ingresos para los miembros.

Existen tres tipos principales de cooperativas de vivienda. Esto incluye: 

• Cooperativas de vivienda a precio de mercado: Los accionistas compran o venden su membresía al precio que el mercado permita. Los precios de compra y el crecimiento del capital son muy similares a los de poseer un condominio o una vivienda unifamiliar.
• Cooperativas de vivienda de capital limitado (LEC): Estas cooperativas limitan cuánto pueden ganar los miembros al vender sus acciones. Estos límites ayudan a mantener la vivienda asequible porque la cooperativa a menudo se beneficia de préstamos, subvenciones o exenciones fiscales por debajo del valor de mercado. Las reglas generalmente se encuentran en los estatutos de la cooperativa, y puede haber límites de ingreso para los nuevos miembros para garantizar que la vivienda ayude a quienes más la necesitan.
• Cooperativas de contrato de renta (Cooperativas de capital cero): Estas cooperativas arriendan la propiedad de un propietario externo, que a menudo es una organización sin fines de lucro. Dado que la cooperativa no posee la propiedad, los miembros no acumulan capital como los Propietarios. A veces, los miembros pueden recibir una parte de las reservas de efectivo que la cooperativa construyó mientras vivían allí. Las cooperativas de arrendamiento también pueden tener la opción de comprar la propiedad más adelante y convertirla en una cooperativa a precio de mercado o de capital limitado.

El contenido de los estatutos sociales testamento especificará la estructura de la Cooperativa. Generalmente, los estatutos establecerán que los accionistas-inquilinos elijan una testamento directiva. La junta directiva testamento directamente o contratará a un agente para que administre la cooperativa. Los Estatutos también pueden otorgar poderes a la Junta para establecer el mantenimiento anual, fijar las reglas de la casa y enmendar los Estatutos con la aprobación de los accionistas.

Las cooperativas son gobernadas por una Junta Directiva y comités de socios. Muchos siguen una estructura de votación democrática en la que cada miembro recibe un voto, independientemente de su participación en la propiedad. Las decisiones importantes, como enmendar los Estatutos, aprobar nuevos miembros o adoptar nuevas reglas, pueden requerir la aprobación de la totalidad de los miembros.

Un contrato de renta de propiedad es un tipo especial de contrato de renta que define la relación entre un accionista y una corporación de vivienda cooperativa (cooperativa). Otorga al arrendatario el derecho a ocupar una unidad específica en el edificio y detalla los deberes de los accionistas y de la Junta Directiva. A diferencia de un contrato de renta tradicional, un contrato de renta de propiedad está relacionado con el interés de propiedad del accionista en la cooperativa en su conjunto.

En una cooperativa de vivienda, los miembros poseen acciones en todo el edificio y tienen un contrato de renta que les otorga el derecho a ocupar una unidad específica. Los miembros a menudo buscan un fuerte sentido de comunidad y están comprometidos a tomar decisiones de política de manera colectiva, aprobar nuevos miembros y decidir si contratar personal. Las cooperativas pueden tener cargos mensuales de manutención (o tarifas de manutención) que cubren los gastos del edificio, como impuestos a la propiedad, manutención y servicios públicos.

En comparación, el comprador individual posee directamente un condominio y solo las áreas comunes tienen propiedad compartida. El Propietario del condominio tiene un título de propiedad de su unidad. La Asociación de Condominios aún puede establecer reglas que los propietarios deben seguir, pero el propietario compra la unidad en sí, no una participación en una corporación. En muchas asociaciones de condominios, algunos propietarios de unidades nunca sirven en la junta directiva y no se involucran activamente en las decisiones de política o en la elección de contratar personal. Las asociaciones de condominios también pueden tener cuotas mensuales de asociación y tasas judiciales especiales que usted debe pagar para cubrir los gastos del edificio.

En un alquiler, el inquilino no tiene derechos de propiedad. El inquilino tiene un acuerdo verbal o escrito con el propietario o el administrador de la propiedad para utilizar la propiedad durante un tiempo determinado. Un Inquilino paga renta por el uso de la propiedad. El propietario y el administrador de la propiedad pueden imponer restricciones en el contrato de renta que controlen cómo puede usar la propiedad el inquilino. El contrato de renta también determina si usted debe pagar algún cargo mensual por los gastos del edificio.

No. Cuando usted compra en una cooperativa, no está comprando Bienes Inmuebles. Usted está comprando acciones en una Sociedad Anónima que posee el edificio. Debido a esto, en lugar de una hipoteca tradicional, los compradores de cooperativas suelen obtener un préstamo de acciones de un prestamista.

Un préstamo de acciones funciona de manera similar a una hipoteca, pero no cuenta con las mismas protecciones legales que una hipoteca tradicional. El prestamista proporciona los fondos para comprar acciones, y el comprador efectúa pagos mensuales del préstamo al prestamista. El accionista también puede tener que pagar cargos mensuales de mantenimiento del edificio directamente a la Cooperativa.

No todos los prestamistas ofrecen préstamos sobre acciones, por lo que es importante encontrar prestamistas que tengan experiencia en el financiamiento de cooperativas. Un Abogado con experiencia en la ley de vivienda cooperativa de Illinois también puede ayudar a evaluar las opciones de financiamiento.

En las cooperativas de Illinois, los cargos mensuales de manutención (también llamados tarifas de manutención) generalmente cubren la parte del miembro de los costos para operar y mantener toda la propiedad. A menudo, incluyen:

• Impuestos sobre la propiedad para todo el edificio (prorrateados a cada accionista)
• Pagos de hipoteca si la cooperativa aún tiene un préstamo de hipoteca subyacente.
• Servicios Públicos para Áreas Comunes y, a veces, ciertos servicios públicos dentro de la unidad, como calefacción, agua o gas.
• Seguro de construcción (cubre la estructura, no los artículos personales)
• Reparaciones y mantenimiento de áreas comunes y sistemas del edificio (techo, ascensores, plomería, etc.)
• Salarios del personal (porteros, mantenimiento, Gestión), y
• Reservas para futuras reparaciones o mejoras de capital.

Estos varían según la Cooperativa, por lo que es importante revisar el contrato de renta o el acuerdo de ocupación para determinar qué está cubierto.

Según la Asociación Nacional de Vivienda Cooperativa, aquí hay preguntas clave que usted debe hacer antes de comprar acciones en una cooperativa:

• ¿Cuál es el precio de la acción?
• ¿Cuánto son los cargos mensuales de carga?
• ¿Cuál es la hipoteca subyacente?
• ¿Cuál es la Política de mascotas?
• ¿Cuál es la política de subarrendamiento o arrendamiento?
• ¿Cuál es la política para hacer modificaciones o renovaciones en mi unidad?
• ¿Cuál es la salud financiera de la cooperativa? ¿Dispone de suficientes reservas para reparaciones y emergencias?

Si usted tiene preguntas legales sobre las cooperativas, consulte a un abogado.

Quizás. Un accionista puede vender sus acciones, pero las cooperativas suelen tener restricciones. Por lo general, la Junta de la Cooperativa debe aprobar al comprador (incluso si es un familiar), y algunas cooperativas limitan el precio de venta. Obtener la aprobación de la junta puede ser un proceso que consume tiempo y, a veces, difícil.

La mayoría de los contratos de renta de propiedad requieren que el contrato de renta se transfiera con la venta de acciones, lo que significa que solo los miembros aprobados pueden residir en la unidad. La Junta debe aprobar a un comprador para obtener la membresía y el derecho legal a ocupar la unidad. Si la membresía de un accionista finaliza, su derecho a vivir allí también puede concluir.

La mayoría de las cooperativas también tienen un derecho de tanteo, lo que significa que la cooperativa puede recomprar acciones, a menudo al precio original, antes de que un miembro las venda a otra persona. Los Tribunales han considerado razonables estas reglas para proteger la estabilidad de la cooperativa.

Depende. Algunas cooperativas permiten el subarrendamiento, pero muchas tienen políticas estrictas para mantener la propiedad a largo plazo de los residentes. Revise los Estatutos y las Normas de la casa antes de comprar.

Los Estatutos especifican la distribución de responsabilidades. La cooperativa suele ser responsable del mantenimiento de todo el edificio (techo, fontanería, ascensores), mientras que los accionistas son responsables de las reparaciones dentro de sus unidades.