Casa y apartamento

Esta entrada de blog fue escrita por el abogado Tony Abou Ezzi de Chicago, Illinois.

Antes de empezar, sospecho que te has topado con este artículo porque has perdido a un ser querido. Lamento mucho y le ofrezco mis condolencias a usted y a su familia.

A continuación se presentan algunos pasos que puede seguir al heredar una casa que está en ejecución hipotecaria o que se espera que sea ejecutada debido a una hipoteca.

Hable con un abogado si es posible

Esta es un área complicada del derecho, por lo que es mejor hablar con un abogado si puede.

Descubra cómo se mantiene el título

Existen varias formas diferentes en que se puede poseer la propiedad (o cómo se mantiene el "título"). Puede averiguarlo consultando la escritura de la propiedad. Puede hacer esta solicitud en la Oficina del Registrador de Escrituras del condado donde se encuentra la propiedad. Estos son los tipos que puede buscar:

• Contrato de renta conjunto: Cuando un inquilino fallece, los otros inquilinos heredan la propiedad. No tiene que hacer nada extra. Sin embargo, puede presentar una declaración jurada de un inquilino superviviente ante el Registrador de Escrituras para eliminar el nombre de la persona fallecida del título.
• Contrato de renta por la totalidad: Esto es similar al contrato de renta conjunto, pero solo puede existir entre cónyuges.
• Inquilinos en común: Cada inquilino en común tiene una parte individual y usted tendrá que transferir el título (ver más abajo).
• Título único: Si la persona fallecida tenía el título a su nombre, usted deberá transferir el título (ver más abajo).

Transferir título

Si necesita transferir el título, es posible que tenga que ir a una corte especial llamada corte testamentaria.

Si la persona fallecida tenía un testamento, generalmente nombra a los herederos o beneficiarios que heredan la propiedad. Tendrá que llevar esto a la corte testamentaria y obtener la aprobación de un juez para transferir el título.

Si la casa se mantuvo en un fideicomiso, debe indicar quién recibe la propiedad. De lo contrario, el título puede transferirse a través del proceso de sucesión al nombre del fideicomiso. Los términos del fideicomiso enumerarán a los herederos y beneficiarios, así como cualquier condición que pueda aplicarse a la transferencia del título.

Si no aborda el tema del título, una compañía hipotecaria puede ejecutar la orden sobre la propiedad para satisfacer la hipoteca. La propiedad puede ser vendida en subasta si no se pagan los impuestos y otros gastos.

Descubra cuánto se debe

El siguiente paso es averiguar cuánto dinero se debe en la hipoteca. Puede encontrar esto en un estado de cuenta reciente de la hipoteca. Si la cantidad es mayor que el valor de la propiedad, no tiene sentido heredar una vivienda en esa situación. Puede dejar la propiedad y se venderá en un procedimiento de ejecución hipotecaria. Usted no será responsable de la hipoteca a menos que haya cofirmado la hipoteca o haya aceptado ser responsable. Tenga cuidado, a veces la compañía de hipotecas intentará que usted acepte ser responsable de pagar la hipoteca cuando no es lo mejor para usted.

Intente salvar la casa

Si la cantidad adeudada es menor que el valor de la propiedad, usted podría querer intentar salvar la casa. Lo que puede hacer depende del estado de la ejecución hipotecaria.

Para averiguarlo, vaya al Registro de Escrituras y busque las palabras lis pendens. Por lo general, esto significa que se ha presentado un caso de ejecución hipotecaria el día de hoy. Usted debería poder encontrar el número de caso en los documentos. Puede llevar esto al Secretario del Circuito y ver el estado del caso.

Si no ve las palabras lis pendens, significa que no se ha presentado un caso.

Caso de ejecución hipotecaria ya presentado:

Aunque se haya presentado un caso, usted aún puede tener opciones. Es posible que pueda redimir, pagar o restablecer la hipoteca. Pueden existir otras opciones según los hechos de su situación.

Generalmente, la hipoteca debe pagarse con dinero del patrimonio dejado por la persona fallecida. Si no tiene el título o un acuerdo para pagar la hipoteca, la compañía de hipotecas no aceptará sus pagos.

Si la casa ya se vendió, podría haber un excedente. Este es el dinero que queda de la venta después de pagar la hipoteca. Puede cobrar el dinero restante.

Ejecución hipotecaria aún no presentada:

Si el caso aún no se ha presentado, puede evitarlo al poner los pagos de la hipoteca al día.

Primero, solicite una "carta de liquidación" de la compañía de hipotecas. Esto le indicará el saldo de la hipoteca. Luego puede comenzar a realizar pagos una vez que herede la propiedad o puede ser posible realizar pagos con los fondos del patrimonio.

También puede solicitar pausar o "suspender" el caso de ejecución hipotecaria demostrando que va a vender la casa. Haga esto iniciando un caso en la corte testamentaria, siendo nombrado administrador/albacea y obteniendo la aprobación de la corte para comercializar la propiedad en venta.

¿Qué puedo hacer para prevenir que todo esto le suceda a usted y a su familia?

Una buena manera de asegurar la transferencia de una casa cuando usted fallece es un instrumento de transferencia por fallecimiento (TODI). Un TODI notifica al Registrador de Escrituras que usted desea transferir el título a beneficiarios específicamente nombrados. Aprenda más sobre los TODI.

También debe tener un testamento redactado lo antes posible. Sin embargo, esto no evitará la necesidad de la corte testamentaria a menos que tenga beneficiarios enumerados en todo.

Finalmente, tener un fideicomiso establecido también es útil, pero debe asegurarse de que el título de su casa esté a nombre del fideicomiso. Puede explicar en el fideicomiso exactamente lo que desea que suceda con la propiedad cuando fallezca.

Esta información se publica como una notificación pública por Illinois Legal Aid Online y sus socios. Su propósito es informar a las personas sobre sus derechos y obligaciones legales. Hable con un abogado si tiene preguntas sobre cómo se aplica esta información a usted.