Dinero y deudas
¿Le preocupa hacer esto por su cuenta? Puede obtener ayuda legal gratuita.
La siguiente pregunta fue enviada originalmente a John Roska, un abogado y escritor de la columna semanal "The Law Q&A" en el champaign news gazette. El artículo se ha actualizado para incluir los cambios en la ley e información adicional.
Pregunta
Hice que alguien pusiera una cubierta en mi casa. Pagué el monto del presupuesto, además de un extra por el trabajo necesario para completar el trabajo correctamente. Pagué menos por el trabajo adicional de lo que quería el contratista. Pero no había nada por escrito además de la estimación original. Cuando traté de refinanciar mi hipoteca, descubrí que presentaron una demanda mecánica sobre mi casa. Fue por la cantidad que me negué a pagar. ¿Es legal? ¿Cómo me deshago de ello?
Respuesta
Si su casa es ocupada por el propietario y es unifamiliar, deberían haberle informado sobre el gravamen. Esto debería haberse hecho dentro de 10 días de haberlo grabado. La ley dice que se supone que deben hacerlo, pero no hacerlo no invalida el gravamen. Para eliminar el gravamen, deberá resolver el cargo que se está disputando.
La Ley de Gravámenes Mecánicos existe desde 1825. Ayuda a los contratistas a recibir pagos por realizar mejoras en la propiedad. Un gravamen mecánico proporciona seguridad, o garantía, por una deuda.
El gravamen convierte la propiedad que se trabajó en garantía de la deuda. Si el propietario no paga por el trabajo o los materiales, el contratista podría reclamar la propiedad. En teoría, un gravamen mecánico puede ser ejecutado de la misma manera que una hipoteca. Por eso, permitir una demanda de gravamen sobre su título probablemente sea una violación de su hipoteca.
En la práctica, no suele llegar tan lejos. Por lo general, el problema se resuelve debido a la amenaza de ejecución hipotecaria, y la "nube en el título" creada por el gravamen.
Un contratista tiene 2 años desde que completó su trabajo para registrar un gravamen o para demandar para ejecutar la hipoteca. Pero solo tienen 4 meses para registrar un expediente o para demandar y así poder tener una demanda sobre la propiedad que sea superior al de la hipoteca o de los compradores posteriores. El contratista también le ha informado antes de su primer pago que presentará una declaración jurada sobre cualquier subcontratista que realice trabajos.
El contratista tiene que "poner o callar" al demandar por la demanda de gravamen dentro de los 2 años de haber completado el trabajo. Si no lo hacen, pierden el gravamen.
Puede acelerar las cosas enviando al contratista una demanda por escrito para demandar. Si no demandan dentro de los 30 días de recibir esa demanda en la forma adecuada, se pierde el gravamen.
En cualquier caso de la Corte, el contratista debe demostrar que usted aceptó el trabajo adicional y que estuvo de acuerdo con su precio. Las reglas regulares de la Corte se aplican a ese caso.
Si llega a un acuerdo, debe obtener del contratista una satisfacción final y una liberación en forma registrable para registrar en su título. Entonces todos pueden ver que el gravamen ya no existe.
Si el contratista gana en la Corte, usted tendrá que pagar el fallo más 10% de interés para liberar el gravamen. Si pierde, la Corte dictará un fallo que elimine el gravamen.
Puede demandar al contratista por $2,500 en daños y honorarios de abogado si:
- No liberar un gravamen pagado,
- Negarse a liberar un gravamen después de no demandar dentro de los 2 años, o
- Negarse a liberar un gravamen después de no demandar dentro de los 30 días posteriores a una demanda adecuada por escrito.
¿Le preocupa hacer esto por su cuenta? Puede obtener ayuda legal gratuita.
