Dinero y deudas

La siguiente pregunta fue enviada originalmente a John Roska, abogado y escritor de la columna semanal "The Law Q&A" en el Champaign News Gazette. El artículo se ha actualizado para incluir los cambios en la ley e información adicional.

Pregunta

Me demandaron y me dictaron un fallo en mi contra en la corte de reclamos menores. Ahora han registrado esa sentencia como un gravamen sobre mis bienes raíces. ¿Puedo perder mi casa por la deuda?

Respuesta

En teoría, puede que sí. En la práctica, no. Los acreedores casi nunca venden la casa de alguien para pagar una deuda. No tienes mucho de qué preocuparte.

Eso es cierto para las deudas que no se usaron para comprar la casa. Con las hipotecas es diferente. Esto se debe a que una hipoteca es un gravamen voluntario, con el que usted está de acuerdo. 

No está de acuerdo con el gravamen que proviene de una sentencia judicial en un caso de cobro regular. Es involuntario.

Ambos tipos de gravámenes pueden ser embargados. Pero como no es algo a lo que usted consintió, ejecutar un gravamen judicial involuntario es mucho más complicado. Por eso rara vez se hace. 

La exención de vivienda discutida en una columna reciente es una complicación. Para una persona soltera, se exime de la recaudación de $15,000 de capital en su residencia. Las parejas casadas duplican esa protección a $30,000.

Eso significa que los propietarios recibirían los primeros $15,000 de $30,000 de los ingresos netos de cualquier ejecución hipotecaria sobre un gravamen judicial, antes de que el acreedor reciba el primer centavo. Al mantener algo de dinero alejado de los acreedores, la exención de vivienda ayuda a que los deudores mantengan un techo sobre sus cabezas.

Es por eso que la exención de vivienda crea un obstáculo de $15,000 o $30,000 para que el acreedor reciba el pago. Si no hay ese tipo de equidad en la casa, no tiene sentido ejecutar el fallo del gravamen judicial.

Incluso si hay equidad en la casa por encima de esos montos de exención de vivienda, otras complicaciones hacen que la ejecución de un fallo sea poco práctica.  Como mínimo, el acreedor tendría que pagar:

• publicar un aviso de la venta en un periódico, y
• Luego pague los honorarios de $600 del sheriff por llevar a cabo una venta.

También será mejor que paguen a un abogado, ya que el procedimiento está lleno de obstáculos que pueden resultar en una venta inválida.

Seguir los procedimientos correctamente requiere dar al deudor 6 meses después de la venta para redimir la propiedad. Esto le da al deudor tiempo adicional para saldar la deuda y evitar la pérdida de su hogar, pero también prolonga la espera y la incertidumbre del acreedor.

Además, en cualquier momento, el deudor puede usar su última carta y presentar una solicitud de bancarrota. Un acreedor cuidadoso que navega con éxito a través de los diversos obstáculos y trampas aún podría terminar con las manos vacías.

Por esas razones, y porque muchos acreedores simplemente no quieren la mala publicidad que proviene de quitarle las casas a las personas, los acreedores rara vez intentan ejecutar los fallos.

Eso no significa que un gravamen judicial no tenga valor. Su valor real es como una "nube en el título", que debe eliminarse antes de que alguien pueda obtener un título de dominio absoluto.

En la mayoría de los casos, un gravamen de fallo simplemente permanece allí hasta que la propiedad se vende o se transfiere. Luego, para liberar el gravamen, de modo que el comprador pueda obtener un título de dominio absoluto, se debe pagar el fallo.

Por lo tanto, los gravámenes por fallo a menudo resultan en un pago, pero no a través de la ejecución hipotecaria. Por eso, generalmente no tiene que preocuparse de perder su casa por una deuda que no sea de hipoteca.