Casa y apartamento

La ley de propiedad en condominio de Illinois (765 ILCS 605) requiere que una asociación de condominios cobre tasas judiciales a los propietarios. No hacer esto podría resultar en una demanda contra la asociación. A veces, un propietario puede no pagar debido a una dificultad económica. En este caso, la asociación aún debe cobrar las tasas judiciales independientemente de los sentimientos personales de la junta sobre la situación del propietario.

Todavía es posible ofrecer un plan de pago a alguien que enfrenta dificultades financieras.

¿Qué pasos puede tomar una asociación de condominios para cobrar las tasas judiciales cuando un propietario no paga a tiempo?

Una vez que un propietario de condominio no paga las tasas judiciales a la asociación, la asociación tiene varias opciones. Puede:

1. Enviar un aviso de 30 días;
2. File a lien Un reclamo sobre la propiedad que puede utilizarse para saldar una deuda on the property; or
3. File an eviction Un caso en la corte presentado por un propietario para que un inquilino se mude. action.

La asociación no tiene que enviar un aviso antes de presentar un gravamen. Sin embargo, debe enviar un aviso antes de presentar una demanda de desalojo. 

Un aviso de 30 días

El primer paso para cobrar las cuotas es preparar y enviar un aviso de 30 días. El aviso debe indicar:

• El monto total adeudado;
• Cuándo se adeudaron inicialmente los montos; y
• Un plazo para el pago completo.

La carta debe estar dirigida al propietario de la unidad. Puede ser escrito por la asociación o por su abogado. La asociación o su abogado también deben firmar la carta. The association can confirm the unit owner by performing a title search with the county’s recorder of deeds Oficina gubernamental que mantiene registros y documentos sobre la propiedad .

Para cumplir con la ley de desalojo, la carta debe incluir el siguiente texto:

Solo el pago completo de todas las cantidades exigidas en este aviso invalidará la demanda, a menos que la persona que reclama la posesión o su agente o abogado acuerden por escrito retirar la demanda a cambio de recibir un pago parcial.

Al redactar la carta de cobranza, la asociación debe tener cuidado de no violar la ley de prácticas justas de cobranza de deuda. 

Derecho de retención

Si el propietario de una unidad no responde al aviso, el siguiente paso es presentar un gravamen contra la unidad. Debería hablar con un abogado para que le asista con este proceso.

Un gravamen permite a la asociación obligar a la venta de la unidad. Los ingresos de la venta luego saldan lo que debe el propietario de la unidad.

Un gravamen también dificulta mucho que el propietario de la unidad venda su condominio. Incluso si un nuevo propietario compra el condominio, la asociación aún puede obligar a una venta hasta que el propietario original pague la deuda. Por lo general, un comprador le pedirá al vendedor del condominio que pague el gravamen como condición del testamento.

La ley de propiedad en condominio permite a una asociación presentar un gravamen contra un propietario de unidad si el propietario no paga:

• Gastos comunes (tasas judiciales);
• Multas;
• Interés;
• Cargos por demora; y
• Honorarios razonables de abogados incurridos en la aplicación de:
  • Convenios de la declaración;
  • Normas y regulaciones de la asociación;
  • Applicable statute or ordinance Una ley o norma creada por un gobierno local, como un pueblo o una ciudad. ; or
  • Costos de cobranza.

Acción de desalojo

Si el propietario de la unidad aún no paga su cuota, la asociación debe presentar una acción de desalojo en la corte. The Eviction Act allows the association to ask a court for a money judgment Una decisión oficial de una corte que pone fin a la disputa entre las partes and possession of the owner's unit. La ley solo permite que la asociación tome posesión de la unidad. El propietario seguirá siendo dueño de la unidad. This is similar to the eviction of a tenant Una persona que arrienda un espacio who has not paid rent.

Una vez que la asociación posee la unidad, puede alquilarla y usar el dinero para pagar las tasas judiciales vencidas. La ley de desalojo permite a la asociación alquilar la unidad durante 13 meses. If necessary, the association may petition (sustantivo) Una solicitud por escrito a una corte (verbo) Hacer una solicitud a una corte for more time.

What happens when the unit owner who owes assessments enters foreclosure?

En esta situación, la asociación debe contactar a su abogado. Numerous issues can arise when a delinquent unit owner enters foreclosure Una venta forzada de propiedad cuando una persona no realiza los pagos de un préstamo .

Si hay una ejecución hipotecaria, una asociación puede cobrar hasta 6 meses de tasas judiciales. Sin embargo, la asociación solo puede cobrar las tasas judiciales adeudadas antes de la fecha de presentación de una acción de cobro, como una acción de desalojo. La asociación también puede cobrar los honorarios legales incurridos para recuperar las tasas judiciales atrasadas.

Unless the purchaser is a mortgage Un préstamo otorgado por un banco que se utiliza para ayudarle a comprar una casa. holder (i.e., the bank), the purchaser of the foreclosed unit pays the delinquent assessments and legal fees. Recientemente, se ha vuelto más común que el propietario de la hipoteca compre la unidad. Si esto sucede, la asociación tendrá que esperar hasta que el titular de la hipoteca venda la unidad. En ese momento, la asociación podrá cobrar las tasas judiciales y los honorarios legales de la persona que compre la unidad al titular de la hipoteca. Sin embargo, el titular de la hipoteca será responsable de pagar las tasas judiciales a partir del mes siguiente a la fecha de compra.

If the association has not yet filed a action to collect assessments when it is served with a foreclosure complaint Una declaración escrita para iniciar una demanda que diga lo que hizo el acusado , it can still file a collection action.

Por ley, cualquier gravamen que cubra los gastos del condominio adeudados por el propietario del que se ha ejecutado el testamento se eliminará después de:

1. The sheriff Un funcionario del condado que puede notificar a las personas con citaciones de demanda. Pueden desalojar a alguien con una orden judicial. 's foreclosure sale is confirmed; AND
2. El nuevo propietario realiza un pago por los gastos del condominio que surgieron después de la venta.

¿Qué sucede si el propietario de la unidad presenta una petición de bancarrota?

A menos que la asociación haya presentado un gravamen contra la unidad por el monto adeudado, cualquier monto adeudado antes de la petición se descargará en la bancarrota. Sin embargo, la asociación puede presentar un comprobante de reclamo antes de la liberación. Esto significa que su reclamo por tasas judiciales previas a la petición está al menos parcialmente pagado, ya sea:

• From the debtor Una persona que debe dinero a otra persona ’s liquidated assets Cualquier cosa que una persona posea y que tenga valor financiero in a Chapter 7 bankruptcy action; or
• En virtud de un plan de pago del Capítulo 13.

Sin embargo, el propietario de la unidad sigue siendo responsable de pagar las tasas judiciales que vencen después de la petición de bancarrota. Si el propietario no paga sus tasas judiciales posteriores a la petición, la asociación puede pedirle a la corte que levante la Suspensión Automática de la Bancarrota.

Una suspensión automática de la bancarrota es una orden de la corte de bancarrota que se establece en cada caso. Prohíbe a los acreedores tomar cualquier acción contra el deudor o la propiedad del deudor mientras la bancarrota esté pendiente. Una vez que la corte levante la suspensión, la asociación debe seguir sus procedimientos regulares de cobro con respecto a estas cantidades.