Casa y apartamento

Los casos de ejecución hipotecaria residencial ocurren cuando hay un problema con un préstamo utilizado para comprar una propiedad para que las personas vivan en ella. Se diferencian de los casos de ejecución hipotecaria comercial, que implican propiedad utilizada para actividades comerciales como tiendas o fábricas.

Se aplican leyes específicas a los casos de ejecución hipotecaria residencial porque afectan el derecho de las personas a vivir en la propiedad. Esto puede incluir a inquilinos que viven en la propiedad de otra persona.

Cuando los propietarios de propiedades compran una propiedad en alquiler, pueden solicitar un préstamo hipotecario para ayudar a pagar el edificio. Las hipotecas generalmente requieren que el propietario de la propiedad le pague al prestamista a lo largo de muchos años.

El prestamista puede presentar la ejecución hipotecaria si el propietario no realiza los pagos de la hipoteca a tiempo o no cumple con los términos del préstamo. Al final del proceso de ejecución hipotecaria, el prestamista puede convertirse en el nuevo propietario o elegir vender la propiedad a un tercero.

Normalmente, un caso de ejecución hipotecaria residencial es entre el prestamista y el propietario. Cualquier inquilino que viva en la propiedad no participará en el caso de la Corte salvo que se aplique una excepción. Por ejemplo, un inquilino que sea hijo, cónyuge o padre del propietario puede formar parte del caso de ejecución hipotecaria.

Los inquilinos deben consultar con un abogado de inmediato si:

• Compraron su casa mediante un contrato de escritura y se enteran de un problema de ejecución hipotecaria, o
• Reciba una Petición Suplementaria de Posesión o una Orden Suplementaria de Posesión.

No espere para buscar ayuda legal en estas situaciones. El plazo desde que un inquilino se entera de un caso de ejecución hipotecaria hasta que puede ser desalojado puede ser corto. Un abogado puede ayudar a evaluar la situación y determinar las opciones del inquilino. Para encontrar un abogado, visite Obtenga ayuda legal.

No. Un caso de ejecución hipotecaria puede tardar varios años en resolverse en la corte. Durante todo este proceso, los inquilinos siguen teniendo derechos y responsabilidades. Esto es cierto aunque su punto de contacto para los pagos de renta y los problemas de vivienda pueda cambiar varias veces. 

Durante un caso de ejecución hipotecaria, el punto de contacto para los inquilinos puede ser:

• El propietario original de la propiedad,
• Un propietario temporal nombrado por un juez (llamado administrador judicial), o
• Un nuevo propietario de la propiedad.

Estos puntos de contacto podrían no compartir registros entre sí. Esto puede causar problemas para los inquilinos. Por ejemplo, un contacto podría no saber que un inquilino ha pagado la renta, lo que podría llevarle a amenazar con desalojar al inquilino.

Sí, los inquilinos deben seguir pagando la renta durante una ejecución hipotecaria que involucre al propietario. No pueden utilizar el caso de ejecución hipotecaria como Defensa en el tribunal de desalojo. Sin embargo, un Petición Suplementaria de Posesión o Orden Suplementaria de Posesión en el caso de ejecución hipotecaria puede significar que los inquilinos están a punto de ser desalojados.

Los inquilinos pueden protegerse contra el desalojo por falta de pago de la renta manteniendo registros de todos los pagos de la renta, incluidos:

• Cuando se realizó el pago,
• ¿Quién recibió el pago?
• Cómo se entregó el pago, y
• El monto pagado.

No, los propietarios no pueden usar el hecho de estar en ejecución hipotecaria como motivo para desalojar a inquilinos, cambiar cerraduras, cortar servicios públicos o obligar a los inquilinos a marcharse de cualquier otra forma. Sin embargo, existe una forma legal para que algunos inquilinos sean desalojados por orden judicial en el caso de ejecución hipotecaria. 

Una Petición Suplementaria de Posesión o una Orden Suplementaria de Posesión en el caso de ejecución hipotecaria forman parte del proceso para Desalojar a los inquilinos en casos de ejecución hipotecaria. Los inquilinos deben hablar con un abogado de inmediato si reciben alguno de estos documentos. Para encontrar un abogado, visite Obtenga ayuda legal.

No, los propietarios de la propiedad no pueden usar la ejecución hipotecaria como motivo para detener el mantenimiento del edificio. Siguen siendo responsables de mantener las condiciones habitables y de cumplir todas las leyes relacionadas con el mantenimiento de la propiedad.

Una Petición suplementaria de posesión es el nombre de un documento legal presentado en un caso de ejecución hipotecaria. Este tipo de documento pide al juez que desaloje a un inquilino que no sea parte del caso. La Petición suplementaria de posesión debe ser:

• Notificado al inquilino junto con el Aviso de la Audiencia, y
• Fijada una Audiencia en una fecha de la Corte al menos 21 días después de que se notifique al inquilino.

Los inquilinos que reciban una Petición Suplementaria de Posesión deben consultar con un abogado de inmediato. Para encontrar un abogado, visite Obtenga ayuda legal.

Una orden suplementaria de posesión es una orden de la Corte emitida tras una Audiencia sobre una petición suplementaria de posesión. Tras la Audiencia, el juez puede decidir:

• Emitir una orden de desalojo contra el inquilino, o
• Permita que el inquilino se quede.

Los inquilinos que reciben una Orden Suplementaria de Posesión deben consultar con un abogado de inmediato. Para encontrar un abogado, visite Obtenga ayuda legal.

Cuando un inquilino es desalojado de una propiedad en ejecución hipotecaria mediante una Orden Suplementaria de Posesión, el tiempo que tiene para permanecer depende de:

• Si han seguido pagando la renta a tiempo o han hecho esfuerzos de buena fe para pagar, y

• ¿Cuánto tiempo dura su contrato de arrendamiento después de la fecha en que se les notificó el Aviso de Audiencia para la Petición Suplementaria de Posesión?

La estancia del inquilino no se extenderá si no ha pagado la renta a tiempo o no puede demostrar que lo intentó. Incluso si tienen derecho a quedarse un tiempo determinado, también deben seguir pagando la renta puntualmente durante el resto de su estancia en la propiedad.

Si el inquilino ha seguido pagando su renta a tiempo o ha hecho esfuerzos de buena fe para pagar, la duración que puede permanecer después de que un juez emita una orden de desalojo en una Orden Suplementaria de Posesión depende de cuándo finalice su contrato de alquiler. Esto puede parecer así:

• Para un inquilino mensual cuyo contrato de alquiler finalice dentro de los 30 días posteriores a la emisión de la orden, el inquilino puede permanecer 30 días después de la emisión de la orden.

• Para un contrato de renta que termine hasta 120 días después de que se notificó el Aviso de Audiencia, el inquilino puede permanecer hasta el final de su Contrato de renta, y

• Para un contrato de alquiler que finalice más de 120 días después de que se notificó el aviso de la audiencia, el inquilino puede permanecer durante 120 días después de que se notificó el aviso de la audiencia.

En la mayor parte de Illinois, los inquilinos no tienen que ser informados sobre un caso de ejecución hipotecaria entre el propietario y el prestamista. Sin embargo, si un juez nombra a un administrador judicial o la propiedad se vende, se debe notificar a los inquilinos.

En la ciudad de Chicago y el condado de Cook, excepto en Evanston, Oak Park y Mt. Prospect, los propietarios deben proporcionar un Aviso escrito sobre un caso de ejecución hipotecaria a:

• Inquilinos de edificios,
• Personas que pagan regularmente la renta en nombre del inquilino de un edificio, y
• Personas que se preparan para firmar un contrato de renta para una unidad en el edificio.

La sección 42-110(g) de la Ordenanza de Inquilinos y Propietarios Residenciales del Condado de Cook establece lo que debe decir el Aviso escrito y los derechos de los inquilinos que no reciben un Aviso. Esta ordenanza cubre edificios en el condado de Cook, excepto los de Chicago, Evanston, Oak Park y Mt. Prospect.

La sección 5-12-095 de la Ordenanza de Propietarios e Inquilinos Residenciales de Chicago establece lo que debe decir el Aviso escrito y los derechos de los inquilinos que no reciben el Aviso. Esta ordenanza cubre edificios en la ciudad de Chicago.

Los casos de ejecución hipotecaria son registros públicos. Si existe un caso de ejecución hipotecaria, hay formas de conocerlo. Esto puede requerir varios pasos.

1. Buscar el PIN del edificio

El PIN del impuesto a la propiedad del edificio, también llamado "Número de índice de propiedad", "Número de índice permanente" o, a veces, "Número de parcela", ayudará a buscar en los registros de la propiedad signos de un caso de ejecución hipotecaria.

El tasador de impuestos a la propiedad del condado puede ayudar con la Determinación del PIN de un edificio. Los tasadores del condado son funcionarios electos que determinan cuánto vale cada propiedad para fines fiscales. Algunos sitios web del condado permiten a las personas registrar el PIN de un edificio en línea.

Algunas propiedades de alquiler tienen más de un PIN para diferentes partes de la misma dirección, como un estacionamiento o un jardín lateral. Si un edificio tiene más de un PIN, anote cada uno.

2. Consulte los registros de terrenos del edificio

Averigüe qué departamento del condado mantiene los registros de tierras del edificio. Cada condado es diferente, pero esta oficina generalmente se conoce como el registrador de escrituras o Secretario del condado. De cualquier manera, la oficina puede mantener algunos registros en línea. Las oficinas también pueden requerir que las personas registren registros en persona.

Al revisar los registros de tierras del edificio, busque un documento etiquetado como "litispendencia".  Un lis pendens es un documento que los prestamistas deben expediente cuando presentan una demanda por ejecución hipotecaria. La lis pendens alerta a cualquiera que revise el expediente de que hay un caso de ejecución hipotecaria. Si el edificio tiene más de un PIN, verifique cada expediente de tierra para una litispendencia.

Cada litispendencia debe tener un número de caso en la parte superior del documento. Los números de caso suelen ser una combinación de números y letras. Si no hay un número de caso en la litispendencia, pida ayuda al personal de la oficina del secretario o registrador. Escriba esta información para el siguiente paso.

3. Revise el caso de ejecución hipotecaria

Después de encontrar un número de caso, visite al secretario de la Corte de Circuito del condado para conocer el estado de la ejecución hipotecaria.

Pregunte en la oficina del secretario cómo y cuándo revisar los registros. Muchos condados de Illinois ofrecen búsquedas básicas de expedientes de la Corte en línea. Muchos requieren que las personas visiten la oficina del secretario en persona para ver todo el expediente de la Corte.

El expediente del caso de ejecución hipotecaria puede contener órdenes que ingresen un fallo, designen a un receptor o permitan la venta de la propiedad. Si hay un fallo en el archivo de la Corte, eso generalmente significa que el caso está cerca de terminar.

Hable con un Abogado para averiguar cómo los documentos en el expediente judicial afectan los derechos de los inquilinos. Para encontrar un abogado, visite Obtenga ayuda legal.

Un receptor se encarga de las tareas diarias de un propietario de un edificio, incluyendo la recolección de renta y el pago de impuestos sobre la propiedad.

El receptor debe intentar averiguar quién vive en el edificio y presentarse a los ocupantes del edificio con un Aviso por escrito que explique:

• Al Ocupante no se le está pidiendo que se marche,
• a quién contactar si tiene inquietudes o solicitudes de reparación,
• cómo pagar la renta, y
• El nombre y número del caso de ejecución hipotecaria, y el nombre de la Corte donde se está llevando a cabo el caso.

Un administrador no puede cobrar renta ni Desalojar a un inquilino por impago hasta que se proporcione esta información. El aviso puede ser entregado personalmente a alguien mayor de 13 que viva en la unidad o enviado por correo de primera clase. Obtenga más información sobre los administradores en la Ley de ejecución hipotecaria de Illinois en 735 ILCS 5/15-1704.

El nuevo propietario debe averiguar quién vive en el edificio y presentarse a los ocupantes del edificio con un aviso por escrito que explique:

• Que no se le está pidiendo al Ocupante que se vaya,
• A quién contactar si tiene inquietudes o solicitudes de reparación,
• Cómo pagar la renta, y
• El nombre y número del caso de ejecución hipotecaria, y el nombre de la Corte donde se está llevando a cabo el caso.

El nuevo propietario no puede cobrar la renta ni Desalojar a un inquilino por falta de pago hasta que haya proporcionado esta información. El aviso puede ser entregado personalmente a alguien mayor de 13 que viva en la unidad o enviado por correo de primera clase. Más información sobre los requisitos estatales para nuevos propietarios en la Ley de Ejecución Hipotecaria de ILLINOIS en 735 ILCS 5/15-1508.5.

En Chicago, la Keep Chicago Renting Ordinance ofrece protecciones adicionales para los inquilinos en edificios en ejecución hipotecaria. Estos incluyen negociaciones de buena fe para un nuevo contrato de renta o asistencia para la reubicación de $10,600.  Más información sobre los derechos de los inquilinos de Chicago en el sitio web de CHI 311.

Si el edificio fue comprado en una ejecución hipotecaria, el nuevo propietario solo es responsable de la fianza si la recibió del antiguo propietario. De lo contrario, el antiguo propietario es responsable.

Sin embargo, si la venta por ejecución hipotecaria ocurrió en Chicago, el nuevo propietario es responsable del depósito. No importa si el nuevo propietario nunca lo obtuvo del antiguo propietario.

Utilice Obtenga Ayuda Legal para localizar recursos. Para obtener ayuda para acceder a los registros de la Corte y consultar un expediente de ejecución hipotecaria, contacte con el secretario de la Corte de Circuito del condado.