Casa y apartamento
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Cuando los propietarios adquieren una propiedad de alquiler, pueden obtener un préstamo hipotecario para ayudar a financiar el edificio. Las hipotecas generalmente requieren que el propietario de la propiedad pague al prestamista durante muchos años.
El prestamista puede presentar una ejecución hipotecaria si el propietario no realiza los pagos de la hipoteca a tiempo o no cumple con los términos del préstamo. Al final del proceso de ejecución hipotecaria, el prestamista puede convertirse en el nuevo propietario o elegir vender la propiedad a un tercero.
Por lo general, el caso de ejecución hipotecaria es entre el prestamista y el propietario, y el inquilino no estará involucrado en la corte. Hay excepciones, como cuando el inquilino es el hijo, pareja o padre del propietario.
Hable con un abogado de inmediato si usted es un inquilino y recibe una Petición Suplementaria de Posesión o una Orden Suplementaria de Posesión en un caso de ejecución hipotecaria. Si necesita un abogado, visite Obtenga ayuda legal.
¿Qué cambios hay para los inquilinos durante una ejecución hipotecaria?
Un caso de ejecución hipotecaria puede tardar varios años en resolverse en la corte. A lo largo de este proceso, los inquilinos aún tienen derechos y responsabilidades, aunque su punto de contacto para los pagos de renta y los problemas relacionados con su unidad pueden cambiar más de una vez.
Los inquilinos aún deben pagar la renta durante la ejecución hipotecaria y no pueden usar el caso de ejecución hipotecaria como defensa en la corte de desalojo. Los propietarios no pueden usar la ejecución hipotecaria como excusa para desalojar a los inquilinos, cambiar las cerraduras, apagar los servicios públicos que formaban parte del contrato de renta, o detener el mantenimiento del edificio.
El propietario original, un síndico designado por un juez en el caso de ejecución hipotecaria, y un nuevo propietario del edificio pueden no compartir registros entre sí. Los inquilinos pueden protegerse contra el desalojo por falta de pago de la renta manteniendo registros de todos los pagos de la renta, incluidos:
- cuando se realizó el pago,
- a quién se realizó el pago,
- cómo se entregó el pago, y
- el monto pagado.
Nota: Si usted hace arreglos para rentar un apartamento o una casa de alguien que ya no es dueño de la propiedad, no está protegido como inquilino. Es posible que haya sido víctima de fraude. Contactar a un abogado para decidir si debe presentar una denuncia policial.
¿Cómo puedo averiguar si mi edificio está en ejecución hipotecaria?
Los casos de ejecución hipotecaria son registros públicos. Si existe un caso de ejecución hipotecaria, puede Más información al respecto. Esto puede requerir varios pasos, que se detallan a continuación.
A menos que el juez designe un administrador judicial o se venda la propiedad, los inquilinos en la mayor parte de Illinois no tienen que ser informados sobre un caso de ejecución hipotecaria entre el propietario y el prestamista. En el condado de Cook, excepto en Evanston, Oak Park y Mt. Prospect, y en la ciudad de Chicago, los propietarios deben proporcionar un aviso por escrito sobre un caso de ejecución hipotecaria a:
- inquilinos de edificios,
- personas que pagan regularmente la renta en nombre del inquilino de un edificio, y
- Personas que se preparan para firmar un contrato de renta para una unidad en el edificio.
Conozca lo que Chicago requiere que diga el aviso por escrito y los derechos de los inquilinos que no lo reciben en la sección 5-12-095 de la Ordenanza Residencial de Propietarios e Inquilinos de Chicago. Si su edificio está en el Condado de Cook pero no en Chicago, Evanston, Oak Park o Mt. Prospect, consulte la sección 42-110(g) de la Ordenanza Residencial de Inquilinos y Propietarios del Condado de Cook.
Encuentre el PIN de su edificio
El PIN del impuesto a la propiedad de su edificio, también llamado "Número de índice de propiedad", "Número de índice permanente" o, a veces, "Número de parcela", le ayudará a buscar en los registros de tierras signos de un caso de ejecución hipotecaria.
El tasador de impuestos de la propiedad del condado puede ayudarle a encontrar el PIN de su edificio. Los tasadores del condado son funcionarios electos que determinan cuánto vale cada propiedad para fines fiscales. Muchas oficinas de asesores del condado de Illinois le permiten registrar un PIN de edificio en línea.
Algunas propiedades de alquiler tienen más de un PIN para diferentes partes de la misma dirección, como un estacionamiento o un jardín lateral. Si su edificio tiene más de un PIN, anote cada uno.
Verifique los registros de tierras de su edificio
Descubra qué departamento del condado mantiene los registros de tierras de su edificio. Cada condado es diferente, pero esta oficina generalmente se conoce como el registrador de escrituras o secretario del condado. De cualquier manera, la oficina puede mantener algunos registros en línea, o puede que necesite realizar su registro en persona.
Cuando revise los registros de tierras de su edificio, busque un documento etiquetado como "lis pendens". Una litispendencia es un documento que los bancos deben registrar cuando presentan una demanda de ejecución hipotecaria para alertar a cualquier persona interesada en la propiedad. Si su edificio tiene más de un PIN, verifique cada registro de la propiedad para ver si hay una lis pendens.
Cada lis pendens debe tener un número de caso, que generalmente es una combinación de números y letras, en la parte superior del documento. Si no puede localizar el número de caso en la lis pendens, pida ayuda al personal de la oficina del secretario o del registrador. Escriba esta información para el siguiente paso.
Revise el caso de ejecución hipotecaria
Una vez que tenga un número de caso, puede visitar al secretario de la corte de circuito de su condado para conocer el estado de la ejecución hipotecaria.
Pregunte a la oficina del secretario cómo y cuándo puede revisar los registros. Muchos condados de Illinois ofrecen búsquedas básicas de registros en línea. Es posible que necesite ir en persona a la oficina del secretario para revisar todo el expediente de la corte.
El expediente del caso de ejecución hipotecaria puede contener órdenes que ingresen un fallo, designen a un receptor o permitan la venta de la propiedad. Si ve un fallo en el expediente de la corte, eso generalmente significa que el caso está cerca de finalizar.
Para saber cómo los documentos en el expediente de la corte le afectan, hable con un abogado. Si necesita un abogado, visite Obtenga ayuda legal.
¿Qué hace un administrador?
Un receptor se encarga de las tareas diarias de un propietario de un edificio, incluyendo la recolección de renta y el pago de impuestos sobre la propiedad.
El receptor debe intentar averiguar quién vive en el edificio y presentarse a los ocupantes del edificio con un aviso por escrito que explique:
- que no se le está pidiendo al ocupante que se vaya,
- a quién contactar si tiene inquietudes o solicitudes de reparación,
- cómo pagar la renta, y
- el nombre y número del caso de ejecución hipotecaria, y el nombre de la corte donde se está llevando a cabo el caso.
Un síndico no puede cobrar la renta ni desalojar a un inquilino por falta de pago hasta que proporcione esta información. El aviso puede ser entregado personalmente a alguien mayor de 13 que viva en la unidad o enviado por correo de primera clase. Obtenga más información sobre los síndicos en la Ley de Ejecución Hipotecaria de Illinois en 735 ILCS 5/15-1704;
¿Qué sucede si el edificio se vende a un nuevo propietario?
El nuevo propietario debe averiguar quién vive en el edificio y presentarse a los ocupantes del edificio con un aviso por escrito que explique:
- que no se le está pidiendo al ocupante que se vaya,
- a quién contactar si tiene inquietudes o solicitudes de reparación,
- cómo pagar la renta, y
- el nombre y número del caso de ejecución hipotecaria, y el nombre de la corte donde se está llevando a cabo el caso.
El nuevo propietario no puede cobrar la renta ni desalojar a un inquilino por falta de pago hasta que haya proporcionado esta información. El aviso puede ser entregado personalmente a alguien mayor de 13 que viva en la unidad o enviado por correo de primera clase. Más información sobre los requisitos estatales para nuevos propietarios en la Ley de Ejecución Hipotecaria de Illinois en 735 ILCS 5/15-1508.5;
En Chicago, la Ordenanza de Mantener Chicago Alquilando ofrece protecciones adicionales para los inquilinos en edificios en ejecución hipotecaria. Estos incluyen negociaciones de buena fe para un nuevo contrato de renta o asistencia para la reubicación de $10,600. Los formularios de queja de los inquilinos y los documentos que necesitan los nuevos propietarios para cumplir con la ley están disponibles en la Ciudad de Chicago.
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