Casa y apartamento

Cuando los propietarios adquieren una propiedad de alquiler, pueden obtener un préstamo hipotecario para ayudar a financiar el edificio. Las hipotecas generalmente requieren que el propietario de la propiedad pague al prestamista durante muchos años.

El prestamista puede presentar una ejecución hipotecaria si el propietario no realiza los pagos de la hipoteca a tiempo o no cumple con los términos del préstamo. Al final del proceso de ejecución hipotecaria, el prestamista puede convertirse en el nuevo propietario o elegir vender la propiedad a un tercero.

Por lo general, el caso de ejecución hipotecaria es entre el prestamista y el propietario, y el inquilino no estará involucrado en la corte. Hay excepciones, como cuando el inquilino es el hijo, pareja o padre del propietario.

Los inquilinos a los que se les entrega una Petición Suplementaria de Posesión o una Orden Suplementaria de Posesión corren el riesgo de ser desalojados. Hable con un abogado de inmediato. Para encontrar un abogado, visite Obtenga ayuda legal.

Un caso de ejecución hipotecaria puede tardar varios años en resolverse en la corte. A lo largo de este proceso, los inquilinos aún tienen derechos y responsabilidades, aunque su punto de contacto para los pagos de renta y los problemas relacionados con su unidad pueden cambiar más de una vez. 

El propietario original, un síndico designado por un juez en el caso de ejecución hipotecaria, y un nuevo propietario del edificio pueden no compartir registros entre sí. Los inquilinos pueden protegerse contra el desalojo por falta de pago de la renta manteniendo registros de todos los pagos de la renta, incluidos:

• cuando se realizó el pago,
• a quién se realizó el pago,
• cómo se entregó el pago, y
• el monto pagado.

Los inquilinos aún deben pagar la renta durante la ejecución hipotecaria y no pueden usar el caso de ejecución hipotecaria como defensa en la corte de desalojo. Los propietarios no pueden usar la ejecución hipotecaria como excusa para desalojar a los inquilinos, cambiar las cerraduras, apagar los servicios públicos que formaban parte del contrato de renta, o detener el mantenimiento del edificio. Sin embargo, una Petición Suplementaria de Posesión o una Orden Suplementaria de Posesión en el caso de ejecución hipotecaria puede significar que los inquilinos están a punto de ser desalojados.

A menos que el juez designe un administrador judicial o se venda la propiedad, los inquilinos en la mayor parte de Illinois no tienen que ser informados sobre un caso de ejecución hipotecaria entre el propietario y el prestamista. 

En el condado de Cook, excepto en Evanston, Oak Park y Mt. Prospect, y en la ciudad de Chicago, los propietarios deben proporcionar un aviso por escrito sobre un caso de ejecución hipotecaria a:

• inquilinos de edificios,
• personas que pagan regularmente la renta en nombre del inquilino de un edificio, y
• Personas que se preparan para firmar un contrato de renta para una unidad en el edificio.

Conozca lo que Chicago requiere que diga el aviso por escrito y los derechos de los inquilinos que no lo reciben en la sección 5-12-095 de la Ordenanza Residencial de Propietarios e Inquilinos de Chicago. Si el edificio está en el condado de Cook pero no en Chicago, Evanston, Oak Park o Mt. Prospect, consulte la sección 42-110 (g) de la Ordenanza de inquilinos y propietarios residenciales del condado de Cook.

Los casos de ejecución hipotecaria son registros públicos. Si existe un caso de ejecución hipotecaria, hay formas de conocerlo. Esto puede requerir varios pasos.

1. Buscar el PIN del edificio

El PIN del impuesto a la propiedad del edificio, también llamado "Número de índice de propiedad", "Número de índice permanente" o, a veces, "Número de parcela", ayudará a buscar en los registros de la propiedad signos de un caso de ejecución hipotecaria.

El tasador de impuestos a la propiedad del condado puede ayudar a encontrar el PIN de un edificio. Los tasadores del condado son funcionarios electos que determinan cuánto vale cada propiedad para fines fiscales. Algunos sitios web del condado permiten a las personas buscar el PIN de un edificio en línea.

Algunas propiedades de alquiler tienen más de un PIN para diferentes partes de la misma dirección, como un estacionamiento o un jardín lateral. Si un edificio tiene más de un PIN, anote cada uno.

2. Consultar los registros de terrenos del edificio

Averigüe qué departamento del condado mantiene los registros de tierras del edificio. Cada condado es diferente, pero esta oficina generalmente se conoce como el registrador de escrituras o secretario del condado. De cualquier manera, la oficina puede mantener algunos registros en línea. Las oficinas también pueden requerir que las personas busquen registros en persona.

Al revisar los registros de tierras del edificio, busque un documento etiquetado como "litispendencia".  Una litispendencia es un documento que los bancos deben registrar cuando presentan una demanda de ejecución hipotecaria para alertar a cualquier persona interesada en la propiedad. Si el edificio tiene más de un PIN, verifique cada registro de tierra para ver si hay litispendencia.

Cada litispendencia debe tener un número de caso en la parte superior del documento. Los números de caso suelen ser una combinación de números y letras. Si no hay un número de caso en la litispendencia, pida ayuda al personal de la oficina del secretario o registrador. Escriba esta información para el siguiente paso.

3. Revise el caso de ejecución hipotecaria

Después de encontrar un número de caso, visite al secretario del tribunal de circuito del condado para conocer el estado de la ejecución hipotecaria.

Pregunte en la oficina del secretario cómo y cuándo revisar los registros. Muchos condados de Illinois ofrecen búsquedas básicas de registros en línea. Muchos requieren que las personas visiten la oficina del secretario en persona para ver todo el expediente judicial.

El expediente del caso de ejecución hipotecaria puede contener órdenes que ingresen un fallo, designen a un receptor o permitan la venta de la propiedad. Si hay un fallo en el expediente judicial, eso generalmente significa que el caso está cerca de terminar.

Hable con un abogado para averiguar cómo los documentos en el expediente judicial afectan los derechos de los inquilinos. Para encontrar un abogado, visite Obtenga ayuda legal.d presente un informe policial.

Un receptor se encarga de las tareas diarias de un propietario de un edificio, incluyendo la recolección de renta y el pago de impuestos sobre la propiedad.

El receptor debe intentar averiguar quién vive en el edificio y presentarse a los ocupantes del edificio con un aviso por escrito que explique:

• que no se le está pidiendo al ocupante que se vaya,
• a quién contactar si tiene inquietudes o solicitudes de reparación,
• cómo pagar la renta, y
• el nombre y número del caso de ejecución hipotecaria, y el nombre de la corte donde se está llevando a cabo el caso.

Un síndico no puede cobrar la renta ni desalojar a un inquilino por falta de pago hasta que proporcione esta información. El aviso puede ser entregado personalmente a alguien mayor de 13 que viva en la unidad o enviado por correo de primera clase. Obtenga más información sobre los síndicos en la Ley de Ejecución Hipotecaria de Illinois en 735 ILCS 5/15-1704;

El nuevo propietario debe averiguar quién vive en el edificio y presentarse a los ocupantes del edificio con un aviso por escrito que explique:

• que no se le está pidiendo al ocupante que se vaya,
• a quién contactar si tiene inquietudes o solicitudes de reparación,
• cómo pagar la renta, y
• el nombre y número del caso de ejecución hipotecaria, y el nombre de la corte donde se está llevando a cabo el caso.

El nuevo propietario no puede cobrar la renta ni desalojar a un inquilino por falta de pago hasta que haya proporcionado esta información. El aviso puede ser entregado personalmente a alguien mayor de 13 que viva en la unidad o enviado por correo de primera clase. Más información sobre los requisitos estatales para nuevos propietarios en la Ley de Ejecución Hipotecaria de Illinois en 735 ILCS 5/15-1508.5;

En Chicago, la Ordenanza de Mantener Chicago Alquilando ofrece protecciones adicionales para los inquilinos en edificios en ejecución hipotecaria. Estos incluyen negociaciones de buena fe para un nuevo contrato de renta o asistencia para la reubicación de $10,600. Los formularios de queja de los inquilinos y los documentos que necesitan los nuevos propietarios para cumplir con la ley están disponibles en la Ciudad de Chicago.