Casa y apartamento

Un inquilino puede usar una defensa (razón legal) para solicitar al juez que desestime el caso de desalojo. Algunas defensas contra el desalojo son:

Pago de la renta

• Usted no debe la cantidad de dinero que el propietario afirma que debe.
• Usted pagó todo el dinero de la renta dentro del tiempo requerido.
• La falta de reparaciones necesarias por parte del propietario redujo el valor de su apartamento en más de la renta adeudada.

Notificación de aviso de desalojo o caso de desalojo

• Su aviso de desalojo no contiene la información requerida, por ejemplo, la fecha del aviso, el monto adeudado, la disposición del contrato de renta presuntamente violada, o otra información requerida.
• El propietario no le dio aviso sobre cómo terminar su contrato de renta de la manera correcta, en otras palabras, el propietario no notificó correctamente un aviso de terminación (use nuestra Moción para desestimar si esto se aplica a usted).
• No se le entregó la queja y la citación de demanda de la manera correcta.
• El propietario presentó el caso de desalojo en su contra antes de que expirara el tiempo del aviso.
• En el Condado de Cook, si el propietario quiere desalojarlo por falta de pagos de renta o por violar el contrato de renta, el propietario debe presentar un caso de desalojo en su contra:
  • dentro de los 30 días de enviarle un aviso de terminación de 10 días, o
  • al final de su próximo período de pago, lo que ocurra más tarde.

Sin violación de contrato de renta (Inocencia) o violación de contrato de renta fija (Subsanado)

• No violó los términos de su contrato de renta. Por ejemplo, el propietario puede estar tratando de desalojarlo porque reclama que tuvo una fiesta ruidosa. Sin embargo, usted no estaba en su apartamento en esa fecha y no había nadie allí.
• Usted corrigió la infracción del contrato de renta dentro del período para corregirla. Por ejemplo, el propietario puede estar tratando de desalojarlo porque dejó artículos personales en el pasillo compartido. Pero, usted retiró sus pertenencias del pasillo dentro del tiempo requerido.
• El propietario acordó que usted podía hacer algo para compensar la violación del contrato de renta y lo hizo en el período de tiempo.
• Alguna otra persona que no sea usted, un miembro de su hogar o su invitado violó el contrato de renta.
• Después de que el propietario descubrió su violación, aceptó la renta o firmó un nuevo contrato de renta con usted. 

Servicios públicos o condiciones del edificio que requieren reparaciones

• El propietario no suministra sus servicios públicos (calefacción, agua caliente, electricidad, gas) o no paga los servicios públicos que acordó pagar.
• El propietario no está manteniendo adecuadamente el apartamento. Además, usted cree que le pagó al propietario más dinero por la renta de lo que vale el apartamento.
• Usted envió al propietario una carta por correo certificado o registrado, informándole sobre las reparaciones que son requeridas por la ley o en el contrato de renta. Usted planea realizar estas reparaciones a expensas del propietario. Si el propietariono realizó las reparaciones dentro de los 14 días, usted hizo que un comerciante o proveedor autorizado realizara el trabajo. Luego, usted le envió al propietario una copia de la factura pagada y dedujo los costos de su renta habitual (hasta $500 o la mitad de su renta mensual, lo que sea menor).
• El propietario lo está desalojando porque usted solicitó reparaciones.
• El propietario lo está desalojando porque usted reportó un problema en el edificio a un funcionario público (como el departamento de construcción de la ciudad).

Renovación del contrato de renta

• Usted y el propietario han firmado un nuevo contrato de renta.
• O bien, el propietario reafirmó el contrato de renta con sus acciones. La forma más común en que un propietario hace esto es cobrando la renta después de que haya finalizado el período de terminación. Esto puede suceder incluso durante el caso de desalojo.

Acciones ilegales del propietario

• El propietario lo ha obligado a salir de la propiedad sin una orden de desalojo de la corte. Por ejemplo, el propietario puede haber cambiado las cerraduras de la propiedad.
• El propietario está discriminándolo ilegalmente.
• El propietario se llevó sus artículos personales (valorados en más que la renta que debe) sin su permiso.
• El propietario lo obligó a firmar el contrato de renta.
• El propietario le hizo promesas de firmar el contrato de renta, pero no ha cumplido esas promesas.
• El propietario toma represalias contra usted por quejarse de violaciones del código o porque solicitó reparaciones. Ejemplos de represalias pueden incluir amenazarlo con desalojar o negarse a renovar su contrato de renta.  

Violencia doméstica o de género o abuso

• Su desalojo se basa en su estado como víctima de abuso doméstico, abuso sexual o acoso.
• El desalojo se basa en un incidente de violencia doméstica o sexual real o amenazada, o acoso, contra un inquilino.
• Su caso se basa en la actividad delictiva relacionada con la violencia doméstica contra el inquilino.
• Su caso se basa en la violación de una orden, y el inquilino no permitió de manera voluntaria que esa persona estuviera en la propiedad.

Defensas de desalojo en el condado de Cook suburbano

La Ordenanza de Inquilinos y Propietarios Residenciales del Condado de Cook (CCRTLO) se aplica a casi todas las residencias, excepto: 

• Unidades en edificios ocupados por el propietario con 6 unidades o menos.
• Unidades en hoteles (incluyendo moteles, posadas, establecimientos de alojamiento y desayuno, pensiones y casas de huéspedes) a menos que la renta se pague mensualmente y la unidad esté ocupada por más de 32 días.
• Dormitorios escolares, refugios, cuartos para empleados, propiedades no residenciales, instalaciones de atención prolongada, instalaciones geriátricas y cooperativas ocupadas por sus propietarios.
• Una casa unifamiliar o un condominio si el propietario solo alquila esa propiedad y el propietario o un miembro de la familia inmediata ha vivido en la casa durante el año. 

Si se encuentra en los suburbios del condado de Cook (no en Evanston o Mt. Prospect), algunas defensas contra el desalojo son:

• El propietario lo dejó fuera en lugar de presentar un caso de desalojo adecuado en la corte.
• El propietario lo está desalojando porque usted pidió reparaciones o se quejó.
• El propietario ingresó a la unidad ilegalmente (los propietarios deben dar 2 días de aviso antes de ingresar, a menos que sea una emergencia).
• El propietario está terminando su contrato de renta después de que aceptó la renta sabiendo que usted lo rompió.
• Usted pagó la renta atrasada y las cuotas de presentación antes de la orden de desalojo.
• El propietario no le dio un aviso de 5 días por falta de pago de la renta.
• El propietario no le dio un aviso de 10 días para cumplir con los términos del contrato de renta.
• El propietario no presentó una acción de desalojo dentro de los 30 días después de informarle que está terminando su contrato de renta (el contrato de renta todavía está vigente).
• Intentó pagar la cantidad indicada en el aviso de 5 días, pero el propietario rechazó el dinero.

Defensas de desalojo en Chicago

En Chicago, ahora tiene derechos similares a los del Condado de Cook si está cubierto por la Ordenanza de Inquilinos y Propietarios Residenciales de Chicago (RTLO). El RLTO cubre todas las unidades en Chicago, excepto:

• Unidades en edificios ocupados por el propietario con seis (6) o menos unidades (aunque la CRLTO aún prohíbe los desalojos ilegales).
• Unidades en hoteles, moteles, casas de huéspedes, a menos que la renta se pague mensualmente y la unidad esté ocupada por más de 32 días.
• Habitaciones en dormitorios escolares, refugios, cuartos para empleados, propiedades de alquiler no residenciales.
• Cooperativas y condominios ocupados por el propietario.

Si usted está cubierto por la RLTO de Chicago, algunas defensas contra el desalojo son:

• El propietario lo está desalojando porque usted se quejó de una violación del código a la ciudad.
• El propietario lo está desalojando porque usted solicitó reparaciones.
• Usted es miembro de un sindicato de inquilinos.
• Ha testificado en cualquier corte contra el propietario.
• El propietario acepta la renta adeudada sabiendo que hay un incumplimiento en el pago.
• El propietario tomó represalias contra usted amenazándolo con terminar su contrato de renta o desalojarlo.
• Usted utilizó su derecho de una sola vez para pagar la renta atrasada con cuotas de presentación antes de la orden de desalojo. Esto no incluye los honorarios de abogado.
• Usted trató de pagar toda la renta que debía (incluyendo los costos de la corte) antes de la fecha del juicio, pero el propietario se negó a aceptarlo.

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Contrademandas

También puede presentar una contrademanda en su caso de desalojo. Las contrademandas son reclamos legales que usted tiene contra el demandante sobre los asuntos del caso. Por ejemplo, supongamos que lo están desalojando por falta de pago de la renta, pero el propietario se ha negado a reparar su apartamento. Si usted cree que pagó más renta de lo que vale el apartamento, es posible que tenga una contrademanda. Como contrademanda, usted podría pedirle al propietario que realice reparaciones o que compense los pagos futuros de la renta. En Chicago y los suburbios del condado de Cook, usted puede presentar una contrademanda por daños monetarios en casos de represalias. Sin embargo, solicitar una compensación monetaria en un caso de desalojo generalmente no es una opción. Usted puede presentar su contrademanda en el caso de desalojo, pero el juez puede indicar que ese reclamo no es apropiado en el caso de desalojo. Si eso sucede, podría demandar al propietario en la corte de reclamos menores.