Casa y apartamento

Un Aviso de desalojo o demanda por escrito es un documento legal. Expone la posición del propietario sobre:

• Renta no pagada, 
• Infracciones del contrato de alquiler, que pueden incluir el incumplimiento de las normas del contrato y actividades delictivas,
• Terminar un Contrato de renta, o
• Intrusos y ocupantes ilegales.

Un Aviso escrito de desalojo no es una orden judicial. El Aviso expone las reclamaciones del arrendador. Un juez no ha decidido si esas afirmaciones son correctas.

En vivienda pública, un aviso escrito de desalojo también debe indicar si el inquilino tiene derecho a una Audiencia de queja. Una Audiencia de queja permite al inquilino impugnar las acciones del propietario antes de que se presente un caso de desalojo. Si el inquilino no tiene derecho a una queja Audiencia, el Aviso debe explicar por qué.

No ignore un Aviso de desalojo por escrito, aunque parezca incorrecto. El aviso puede afectar plazos importantes y derechos legales. Utilice Obtenga ayuda legal para encontrar recursos locales.

Los avisos de desalojo o demandas escritas pueden ser para:

• Renta impaga, a veces llamada aviso de 5 días (más información en Distribución con renta impaga),
• Infracciones de contrato de alquiler y actividades delictivas, a veces llamadas aviso de 10 días (más información en Cómo abordar infracciones de contrato de alquiler),
• Un contrato de alquiler que está terminando y no se renovará, a veces llamado aviso de 30 días (aprenda sobre cómo terminar un contrato de renta), y
• Situaciones en las que las personas no tienen ningún derecho legal a vivir en la propiedad en absoluto, conocidas como exigencia de posesión inmediata (infórmese sobre Intrusos y ocupantes ilegales).

Describir los avisos como de 5 días, 10 días y 30 días puede resultar confuso. Pueden requerirse períodos de aviso más largos por:

• Leyes locales, estatales o nacionales, o
• Un contrato de renta por escrito.

Los propietarios privados pueden utilizar nuestro programa Desalojar a un inquilino formulario fácil para ayudar a preparar cualquiera de estos avisos.

Se requiere un Aviso escrito de desalojo antes de que un proveedor de vivienda presente una demanda de desalojo por:

• No pago de la renta (más información en Distribución de la renta impaga),
• Infracciones de contrato de alquiler o actividad delictiva (más información en Addressing lease violations), o
• Inquilinos o subinquilinos que no se mudan al final de un contrato de renta (infórmese sobre cómo terminar un contrato de renta), incluyendo:
  • Un contrato de renta verbal (oral)
  • Un acuerdo de mes a mes o de semana a semana,
  • Un contrato de renta que se renueva automáticamente,
  • Un contrato de renta pagado en cualquier parte mediante un vale de elección de vivienda (HCV), y
  • Cualquier contrato de renta del condado de Cook.

Se notifica una demanda de posesión inmediata antes de presentar una demanda de desalojo contra Intrusos y ocupantes ilegales.

Estas normas se aplican a las relaciones formales entre propietario e inquilino y a los desahucios de amigos, parejas solteras y familiares adultos. Los avisos de desalojo escritos solo son opcionales cuando el inquilino:

• Si usted permanece más tiempo en un contrato de renta escrito vigente que no se renueva y tiene una fecha de finalización clara, y
• Todo lo siguiente es cierto:
  • La propiedad es privada.
  • La propiedad no está en el condado de Cook,
  • Ninguna parte de la renta se paga mediante un vale de elección de vivienda (HCV), y
  • El propietario y el inquilino no tienen ningún otro acuerdo que permita al inquilino quedarse más tiempo.

Las leyes de desalojo de Illinois no tienen excepciones por motivos de seguridad. Entregar notificaciones de desalojo por escrito puede aumentar las tensiones y llevar a situaciones peligrosas:

• Para la persona que entrega el aviso (más información en nuestras instrucciones para la notificación personal de un aviso escrito de desalojo, la notificación sustitutiva de un aviso escrito de desalojo y la publicación de un aviso de desalojo),
• Para las personas que viven en el hogar, y
• Para el proveedor de vivienda.

Cuando el comportamiento crea un riesgo de daño, otros recursos legales abordan directamente la seguridad personal. Las personas en situaciones de convivencia compartida, incluidos compañeros de piso, parejas románticas y familiares adultos en el mismo hogar, pueden Presentar una Orden de Protección contra un miembro del hogar cuyo comportamiento sea inseguro. Un juez puede emitir una orden de protección de emergencia. En un caso de orden de protección, un juez puede:

• Otorgue la posesión exclusiva de la vivienda, o
• Ingrese condiciones que limiten el contacto o el acceso dentro del hogar.

Más información de:

• La Línea directa de violencia doméstica de Illinois en (877) 863-6338, o
• La Línea telefónica nacional contra la violencia doméstica en (800) 799-7233.

Las personas que necesiten mudarse por motivos de seguridad personal pueden tener derecho a terminar su contrato de alquiler antes de tiempo según la Ley de Hogares Seguros de Illinois. Esta ley permite que los inquilinos que cumplan los requisitos terminen un contrato de alquiler sin sanción cuando se cumplen condiciones específicas de seguridad. Más información sobre las protecciones de vivienda para supervivientes de violencia doméstica, violencia en las citas, acoso y abuso sexual.

Los proveedores de vivienda que comparten espacio vital o mantienen un parentesco calificado con la persona cuyo comportamiento es inseguro pueden ser elegibles para protecciones contra la violencia doméstica. Si el propietario no está protegido por las leyes de violencia doméstica, aún puede solicitar una orden de prohibición de contacto por acoso contra una persona que viva en su propiedad. Más información sobre la protección contra el abuso.

No, recibir un aviso de desalojo no significa que una persona haya sido desalojada. Solo el sheriff puede desalojar a las personas en Illinois. El sheriff debe tener una orden de un juez que permita el desalojo. Los caseros no pueden obligar a las personas a salir, ni siquiera con un aviso por escrito. Más información sobre los desalojos y las reparaciones de emergencia en alquileres.

Para Desalojar a un inquilino, el propietario debe:

• Notificar un Aviso de desalojo por escrito (a menos que se aplique la excepción)
• Espere el tiempo requerido,
• Presentar un caso de desalojo
• Pídale al Juez que emita una orden de desalojo,
• Si el juez acepta emitir una orden de desalojo, programe el desalojo con el sheriff, y
• Espere a que el sheriff complete el desahucio.

Durante el caso de desalojo, los inquilinos u otros ocupantes pueden:

• Pida al juez que desestime el caso por problemas con el aviso de desalojo, como cómo se rellenó o notificó,
• Plantee otras defensas (más información en Defensas comunes de desalojo),
• Negocie con el propietario para llegar a un acuerdo y
• Haga que el casero pruebe el caso en juicio. 

Más información sobre lo que ocurre después de presentar un caso en Cómo funcionan los casos de desalojo.

Los ocupantes ilegales son personas que viven en una propiedad sin ningún permiso. Ocupantes:

• No tiene un acuerdo verbal o escrito con el propietario, y
• No se le dio permiso para vivir en la propiedad por un inquilino.

Los agentes de aplicación de la ley pueden desalojar a los ocupantes ilegales por criminal trespassing. Más información sobre Trespassers and squatters.

Si los agentes de aplicación de la ley se niegan a expulsar a los ocupantes ilegales, los propietarios pueden:

• Notifique una Demanda de posesión inmediata y Presentar una demanda de desalojo,
• Si hay alguna duda sobre si las personas son ocupas, pero no hay un contrato de renta por escrito, siga las normas de Terminar un contrato de renta para finalizar un contrato de alquiler mensual.

Sí, los agentes de la aplicación de la ley pueden forzar a una persona a salir sin una orden de desalojo firmada por un juez. Las situaciones en las que esto puede ocurrir incluyen:

• Un juez requiere que una persona se mantenga alejada de la propiedad mediante una orden de protección.
• Un ocupante ilegal es expulsado por allanamiento ilegal (Más información sobre intrusos y ocupantes ilegales), o
• Condiciones de emergencia, como un incendio o una actividad criminal, hacen que la propiedad sea inhabitable.

A veces, los inquilinos también se sorprenden por las órdenes de desalojo que se les imponen en casos presentados contra el propietario, como por ejemplo:

• Casos de venta de impuestos de propiedad (Infórmese sobre impuestos de propiedad impagados), y
• Casos de ejecución hipotecaria (Más información en Ejecución hipotecaria para inquilinos).

No, la ley de Illinois prohíbe a los propietarios rescindir contratos de arrendamiento para tomar represalias contra un inquilino por conducta protegida. 

La conducta protegida incluye:

• Presentar quejas sobre infracciones del código en la propiedad ante una agencia gubernamental relevante, representante electo o funcionario público responsable de hacer cumplir los códigos de construcción, vivienda o sanidad,
• Quejarse ante una organización comunitaria por violaciones del código o prácticas ilegales de los propietarios,
• Buscar ayuda de una organización comunitaria para corregir infracciones de normativa o prácticas ilegales de los propietarios,
• Pidiendo al propietario que realice las reparaciones requeridas por la ley o por el Contrato de renta,
• Organizar o unirse a un sindicato de inquilinos o grupo similar,
• Testificar en la Corte o en una Audiencia sobre el estado de la propiedad, y
• Utilizando cualquier derecho o recurso legal previsto por la ley.

Terminar un contrato de arrendamiento no es represalia si:

• El casero tiene una razón legítima y no retaliatoria, o
• El propietario actuó antes de que el inquilino realizara la conducta protegida.

Más información sobre Cómo funcionan los casos de desalojo.

Todos los avisos escritos de desalojo deben indicar:

• Para quién es el Aviso,
• La dirección de la propiedad, incluyendo cualquier número de unidad,
• La razón por la que el destinatario está en riesgo de desalojo,
• El tiempo que tiene el destinatario para responder al aviso y
• El nombre y la información de contacto de la persona que completa el aviso.

Se aplican requisitos adicionales según si el aviso es para:

• Renta no pagada,
• Violaciones del contrato de arrendamiento o actividad delictiva, o
• Un contrato de renta que está por terminar y no será renovado.

Un aviso escrito de desalojo debe estar dirigido a uno o más de los siguientes:

• Todos los adultos que viven en la propiedad y que puedan ser desalojados, por nombre, o
• "Ocupantes desconocidos", que cubre situaciones en las que el nombre de un adulto es desconocido o el proveedor de la vivienda no está seguro de quién vive en la propiedad.

No incluya a los niños en los avisos de desalojo. Nombrar a menores o personas que lo eran cuando se firmó el contrato de alquiler resultará en la desestimación de un caso de desalojo. Los menores que son nombrados en casos de desalojo también pueden reclamar daños (demandar por $ dinero).

El proveedor de vivienda debe firmar el aviso. Se permite una firma mecanografiada.

El aviso no necesita ser autenticado por un notario.

La persona que recibe el aviso no está obligada a firmarlo. si la persona está dispuesta a firmar, el landlord puede pedir su firma. Un aviso firmado muestra que la persona lo ha recibido. Si la persona firma, tome una foto o haga una copia.

Si el aviso se envía por correo certificado o registrado, la persona puede tener que firmar el acuse de recibo. El propietario aún puede Presentar una demanda de desalojo incluso si la persona se niega a firmar el acuse de recibo.

Los avisos escritos de desalojo pueden entregarse de tres maneras cuando un inquilino o subinquilino reside en la propiedad. Estos son:

• Entregue el aviso a la persona nombrada en él (aprenda cómo hacer la notificación personal de un aviso de desalojo por escrito),
• Dar el aviso a una persona de al menos 13 años que viva en la unidad (aprenda cómo realizar la notificación sustituta de un aviso de desalojo por escrito), o
• Correo certificado o registrado con acuse de recibo (aprenda cómo enviar un Aviso de desalojo).

Publicar un aviso de desalojo solo es una opción si:

• La vivienda o la unidad está vacante, o
• Las personas que viven allí no son inquilinos ni subarrendatarios (más información sobre intrusos y ocupas).

Cuando se paga cualquier parte de la renta con un vale de elección de vivienda (HCV), el propietario también debe entregar una copia a la autoridad de vivienda de inmediato.

Las leyes estatales respecto a la notificación a los inquilinos se encuentran en la Ley de Desalojo:

• Sección 9-104 (notificación al inquilino o a alguien de al menos 13 años que viva en la vivienda, y la publicación), y
• Sección 9-211 (correo certificado o registrado con acuse de recibo solicitado).

Para avisos de desalojo por escrito, la Notificación personal, la Notificación sustituta y la publicación pueden realizarse mediante:

• El propietario,
• Un servidor privado de procesos
• La oficina del Sheriff, o
• Cualquier persona mayor de 18 años que no sea parte del caso de desalojo.

La persona que entrega o envía por correo el aviso debe completar una declaración jurada de notificación de un aviso o demanda. Utilice el formulario aprobado por la Corte Suprema de Illinois. Los notificadores privados y los agentes de aplicación de la ley también pueden tener sus propias declaraciones juradas.

La notificación de correo la completa el trabajador postal, quien entrega el aviso y solicita su firma en el recibo. El correo puede ser:

• Entregado a la persona en la propiedad, o
• Recogido en una oficina de correos.

Si la Notificación se realiza por correo CERTIFICADO o REGISTRADO, se espera que el inquilino firme el recibo de entrega. Si el inquilino se niega y el propietario puede demostrar que el inquilino probablemente sabía lo que contenía la carta, un juez puede permitir que el propietario continúe con el caso de desalojo. Los proveedores de vivienda pueden referirse al caso de Avdich v. Kleinert, 69 Ill. 2d 1 (1977) al explicar esto a un juez.

En general, los avisos de desalojo por escrito se entregan en el lugar donde vive la persona destinataria el aviso. 

La notificación personal a un destinatario designado se puede completar en cualquier otro lugar donde se pueda encontrar a la persona. Los agentes de notificación privados a veces esperan afuera de la casa de una persona para notificarla cuando ingresa o sale de la propiedad. Las personas también pueden ser notificadas en su lugar de trabajo, en una institución educativa o cuando asisten a audiencias judiciales en otros casos.

La notificación personal en la cárcel o prisión generalmente queda a cargo de un miembro del personal. Luego, el miembro del personal completará la declaración jurada correspondiente a dicha notificación. Comuníquese con el centro donde se encuentra la persona para obtener más información.

Algunos establecimientos médicos, como aquellos que brindan atención a largo plazo, pueden permitir la notificación en forma personal. Otros tienen restricciones de visita que impiden la notificación en forma personal. Pídale más información a un miembro del personal.

Los inquilinos no están obligados a responder a un aviso escrito de desalojo a menos que:

• Viven en vivienda pública,
• El aviso de desalojo les otorga el derecho a una audiencia de queja, y
• Desean solicitar la audiencia de queja.

Responder puede ser útil para:

• Dígale al propietario que hay un error en el Aviso, o
• Inicie una conversación sobre cómo resolver cuestiones.

Las personas que reciben un aviso de desalojo por escrito podrían:

• Pague la renta atrasada (más información en Distribución con renta impaga),
• Corregir las violaciones del contrato de alquiler (más información en Abordar violaciones del contrato de alquiler),
• Acordar una fecha de mudanza (aprenda cómo negociar un acuerdo de salida sin ir a la corte), o
• Espere a que el casero presente una demanda de desalojo (Aprenda cómo funcionan los casos de desalojo).

Un propietario no está legalmente obligado a permitir que un inquilino intente resolver problemas relacionados con una supuesta actividad delictiva.

Un desalojo por escrito entregado por Notificación personal o por un sustituto se considera entregado en la fecha en que se le entregó a la persona.

Un aviso de desalojo por escrito que se envía por correo certificado o registrado se entrega:

• Cuando se le entrega a la persona en la propiedad, o
• Cuando la persona recoge el correo en la oficina de correos. 

Si el correo fue rechazado, el propietario aún puede presentar un caso de desalojo utilizando la fecha de rechazo como la fecha de notificación.

Un aviso de desalojo publicado se considera entregado en la fecha en que se publicó, siempre y cuando la unidad esté:

• Abandonado o desocupado, o
• Solo para personas que no sean inquilinos o subinquilinos de vivienda (más información sobre Intrusos y ocupantes ilegales).

Sin embargo, si los inquilinos o subinquilinos viven en la unidad, la notificación por publicación no es válida.

Los avisos escritos de desalojo solo se presentan ante la corte como parte de un procedimiento judicial. No hay un registro público de avisos escritos de desalojo. En muchas situaciones, se utilizan avisos de desalojo escritos para iniciar una conversación sobre un problema, y la situación se resuelve sin necesidad de acudir a la corte. 

Si un proveedor de vivienda inicia un caso de desalojo basado en el Aviso de desalojo por escrito, el propietario debe presentar una copia del Aviso junto con la Demanda. Más información en Cómo funcionan los casos de desalojo. A veces también se presentan copias de avisos de desalojo en otros tipos de demandas, como casos contra proveedores de vivienda.

Para obtener ayuda con preguntas legales sobre desahucios, utilice Obtenga ayuda legal para encontrar recursos locales.

Cuando la seguridad es una preocupación en situaciones de convivencia compartida, incluyendo compañeros de piso, parejas románticas y familiares adultos que forman parte del mismo hogar, contacte con:

• La Línea directa de violencia doméstica de Illinois en (877) 863-6338, o
• La Línea telefónica nacional contra la violencia doméstica en (800) 799-7233.

Más información sobre la protección contra el abuso.