Casa y apartamento

El desalojo es un proceso en la corte para remover a los inquilinos y otros ocupantes de la propiedad de alquiler.

En Illinois, solo el sheriff del condado puede realizar desalojos. El sheriff del condado debe tener una orden judicial válida para llevar a cabo un desalojo.

Un ocupante puede actuar para detener el proceso de desalojo en cada etapa. Incluso después de que se haya llevado a cabo un desalojo, pueden presentar una solicitud a un juez para que selle el registro público.

Exigir a las personas que se muden

Para lograr que los inquilinos u otros ocupantes se vayan, los proveedores de vivienda pueden:

• Pedirles que se muden,
• Notificar avisos de desalojo por escrito,
• Negociar acuerdos, y
• Acudir a la corte para solicitar una orden de desalojo.

Un juez debe decidir si el propietario de la propiedad tiene derecho a la posesión. Solo los oficiales del sheriff pueden devolver la posesión de la propiedad al propietario de la propiedad.

Los desalojos están prohibidos

Los propietarios no pueden usar la fuerza para expulsar a las personas de una propiedad. El uso de la fuerza incluye:

• Cambio de cerraduras,
• Retirar pertenencias,
• Bloqueando entradas,
• Retirar o desactivar electrodomésticos (a menos que sea necesario para repararlos),
• Amenazar o lesionar a las personas,
• Dañar las pertenencias,
• Quitar las puertas o ventanas de la unidad, 
• Acosar a los inquilinos con ruido u otras molestias, y
• Cortar la calefacción, el agua, la electricidad o los servicios públicos.

Estas acciones están prohibidas incluso cuando la renta no se ha pagado, el inquilino ha violado el contrato de renta o el contrato de renta ha expirado.

Razones para el desalojo

Un propietario puede pedirle a un juez que desaloje a un ocupante que:

• Se queda más tiempo del permitido por un contrato de renta escrito que no se renovó,
• No deja un contrato de renta de semana a semana o de mes a mes después de recibir un aviso por escrito de que el contrato de renta estaba terminando,
• No paga la renta,
• Rompe cualquiera de las reglas en un contrato de renta hablado (oral) o escrito,
• Daña la propiedad, o
• Vive allí sin permiso.

Los propietarios no pueden desalojar a las personas por:

• Características de identidad protegida>
• Quejarse de las condiciones inseguras de la propiedad, o
• Ejercer derechos especiales para terminar el contrato de renta anticipadamente, como los de:
  • miembros de las Fuerzas Armadas,
  • Sobrevivientes de violencia doméstica, y
  • Titulares de vales de elección de vivienda (HCV) que son víctimas de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, abuso sexual o acoso.

Avisos de desalojo por escrito

En muchas situaciones, los propietarios privados deben notificar un aviso de desalojo por escrito antes de presentar un caso de desalojo. La notificación por escrito es necesaria si un propietario quiere pedirle a un juez que desaloje a una persona por:

• Renta impaga,
• Otras violaciones del contrato de renta, o
• No renovación ni terminación de
  • Un contrato de renta verbal (hablado) de mes a mes,
  • Un contrato de renta por escrito en Chicago, Evanston, Oak Park, o el condado suburbano de Cook, o
  • Cualquier contrato de renta que se pague al menos parcialmente con un vale de elección de vivienda (HCV).

Los avisos de desalojo deben completarse de manera precisa y entregarse conforme a la ley. Un propietario que comete un error en el aviso de desalojo o no cumple con los requisitos de notificación puede tener que empezar de nuevo con un nuevo aviso. Proporcionamos un programa para llenar los formularios necesarios.

Los avisos no necesitan ser notarizados. Tanto los propietarios como los inquilinos deben conservar sus propias copias de todos los avisos.

Diferentes reglas rigen los avisos de desalojo dados a los inquilinos en vivienda pública. También hay situaciones menos comunes en las que se pueden utilizar otros tipos de aviso:

• El alquiler está en ejecución hipotecaria, y el inquilino ha recibido una petición suplementaria de posesión o una orden suplementaria de posesión,
• El ocupante es un anterior propietario de un edificio que no pagó los impuestos sobre la propiedad, y el comprador de impuestos presentó una moción para desalojar en el caso de la escritura de impuestos,
• El propietario y el inquilino tienen un acuerdo de préstamo financiado por el vendedor de "alquiler con opción a compra", también llamado "contrato de venta a plazos" o "contrato por escritura", o
• El edificio ha sido declarado inseguro para su ocupación.

Entrega de notificaciones por escrito

Si un inquilino o subinquilino vive en la unidad, el propietario tiene que proporcionar un aviso de desalojo por escrito de la siguiente manera:

• "Notificación personal", lo que significa que el aviso se entrega a una persona nombrada en el aviso,
• "Notificación de entrega sustituta", lo que significa que el aviso se entrega a una persona de al menos 13 años de edad que vive allí y no está nombrada en el aviso, o
• Correo certificado o registrado con recibo de retorno.

Si el propietario no utiliza una de estas tres opciones y presenta un caso de desalojo basado en el aviso, el inquilino puede presentar una moción de desestimar que le pide al juez que desestime el caso. El propietario puede explicar lo que sucedió desde su punto de vista. Luego, el juez decide si el caso puede seguir adelante.

Para un inquilino con un Vale de Elección de Vivienda (HCV), el propietario debe darle a la autoridad de vivienda una copia del aviso de inmediato.

El aviso por escrito no tiene que ser entregado por un policía o un servidor de procesos privado. La persona que entrega personalmente o envía por correo el aviso debe llenar una declaración jurada de notificación de una demanda o aviso como comprobante. 

Las únicas situaciones en las que se puede publicar un aviso de desalojo son:

• La unidad está vacía, o
• Las personas que ocupan la unidad no son arrendatarios ni subarrendatarios.

Plazo para un acuerdo informal

Un aviso de desalojo indica lo que debe suceder antes de la fecha límite para que el problema se resuelva sin ir a la corte. Por ejemplo, el inquilino puede necesitar:

• Pagar la renta atrasada,
• Encontrar un nuevo hogar para las mascotas que no están permitidas en virtud del contrato de renta,
• Reparar daños a la propiedad, o
• Mudarse.

Si el problema continúa después de la fecha límite, el propietario puede:

• Permita más tiempo,
• Llegar a un acuerdo sin ir a la corte, o
• Presentar un caso de desalojo.

Negociar acuerdos

Un ocupante no tiene que mudarse cuando se le solicita o se le entrega un aviso por escrito. En muchas situaciones, las negociaciones entre un propietario y un ocupante pueden llevar a un mejor resultado para todos los involucrados.

Anote cualquier acuerdo y haga que todas las partes lo firmen. Los acuerdos privados realizados antes de que se presente un caso de desalojo no se pueden sellar, pero las partes pueden acordar mantenerlos en confidencialidad.

Si se presenta un caso, las partes también pueden negociar un acuerdo que el juez puede hacer cumplir. En ese momento, las partes pueden pedir que se presente el expediente de la corte como sellado.

Aplicación

Los acuerdos pueden incluir lo que sucederá si el ocupante no cumple. Por ejemplo, las partes pueden acordar que si el ocupante no cumple con lo acordado:

• El propietario puede presentar una corte contra el ocupante,
• Cuando se le pide una referencia, el propietario puede explicar el acuerdo y lo que sucedió,
• El ocupante renuncia a su derecho a hacer ciertas reclamaciones contra el propietario,
• El ocupante renuncia a su derecho a solicitar un juicio, y
• El ocupante renuncia a su derecho a presentar defensas específicas en la corte.

Estancia del ocupante

Si el propietario acepta permitir que el ocupante se quede, el acuerdo podría incluir:

• Pago único de la renta atrasada antes de una fecha determinada,
• Un plan de reembolso,
• Períodos de prueba por violaciones del contrato de renta, como quejas por ruido,
• Modificaciones al contrato de renta, como establecer horas de silencio o agregar un ocupante no autorizado al contrato de renta,
• Tarifas adicionales, como un pago único para permitir que un perro grande ingrese a una unidad donde generalmente no se permiten mascotas, y
• Mantener el acuerdo confidencial.

Acuerdos de desalojo

Cuando un ocupante acepta mudarse en una fecha específica, a menudo dentro de 4 y 6 semanas, el acuerdo puede incluir que:

• El propietario no presentará un caso de desalojo contra el ocupante si se muda antes de la nueva fecha límite,
• El lpropietario no cobrará la renta atrasada si el ocupante se ha mudado antes de la fecha límite,
• El propietario dará una referencia neutral para el ocupante, y
• Las partes mantendrán el acuerdo en confidencialidad.

Casos de desalojo en la corte

El propietario que decide iniciar un caso de desalojo debe esperar a que pase el plazo del aviso antes de presentar una queja en la Corte de Circuito del condado donde se encuentra la propiedad. 

Una demanda de desalojo incluye:

• Una copia de cualquier notificación y declaraciones juradas de notificación relevantes,
• Una copia de las disposiciones escritas pertinentes del contrato de renta, y
• Si no se adjunta un aviso, una declaración jurada y un contrato de renta, una declaración jurada de documentos de respaldo no adjuntos a la demanda de desalojo.

Para completar este paso, el propietario debe pagar los honorarios de presentación o obtener una renuncia.

Cuando el secretario de la corte de circuito recibe la queja y los honorarios requeridos, asigna un número de caso y fija una fecha para la primera audiencia. 

Luego, el propietario debe completar y presentar una citación de demanda de desalojo para:

• Cada persona nombrada como acusado, y
• "Ocupantes desconocidos" si corresponde.

La citación de demanda le indica a la persona cuándo y dónde debe asistir a la corte, incluyendo cualquier información sobre la videollamada.

Se debe entregar una copia de la queja con todas las pruebas y la citación de demanda de desalojo a cada acusado.

Respuesta a un caso de desalojo

Cada acusado nombrado o adulto "ocupante desconocido" debe decidir cómo responder al caso de desalojo. Pueden hacer valer defensas, buscar asistencia de renta de emergencia y trabajar para resolver el caso con una orden acordada. 

Un ocupante debe asistir a la audiencia que figura en la documentación para pedir a la corte que deniegue el desalojo. Es posible que también tenga que presentar una comparecencia y respuesta por escrito. Cada acusado debe pagar unos honorarios de presentación o obtener una renuncia de honorarios para participar.

El ocupante también puede negociar con el propietario para desestimar el caso en la primera audiencia. Si las partes están de acuerdo con esta resolución, deben escribirla y firmarla.

Primera audiencia

La primera audiencia puede ser un estado o una oportunidad para presentar pruebas.

El juez no puede ordenar a los demandados que hagan nada si aún no se les ha entregado la documentación de la corte. Si se ha notificado a todos los demandados, el juez puede continuar con el caso.

Los acusados que comparecen pueden decirle al juez lo que desean hacer, incluyendo:

• Presentar defensas,
• Aceptar la mediación,
• Pida más tiempo para resolver los problemas con el propietario,
• Explique al juez por qué el caso debe ser desestimado, 
• Solicitar una solicitud de juicio con jurado, o
• Solicitar una solicitud de juicio en el que el juez decida los asuntos.

En algunas cortes, incluido el condado de Cook, a los acusados de desalojo que no tienen un abogado se les puede ofrecer acceso a servicios gratuitos para obtener consejo legal breve, ayuda para encontrar asistencia de renta, opciones de mediación y negociación de acuerdos.

Los propietarios pueden:

• Pedirle al juez un fallo por incumplimiento contra cualquier demandado que haya sido notificado y no haya participado, lo que significa que podrían ser desalojados sin presentar sus puntos de vista en la corte,
• Aceptar la mediación,
• Pida más tiempo para resolver los problemas con el inquilino,
• Solicitar una solicitud de juicio con jurado,
• Solicitar una solicitud de juicio en el que el juez decida los asuntos, o
• Desestimar el caso.

Resolución en la corte

Un caso de desalojo termina para el acusado en particular cuando:

• El juez dicta una orden de desalojo por incumplimiento,
• El acusado llega a un acuerdo con el propietario que el juez aprueba,
• El acusado convence al juez de que el propietario no tiene derecho a una orden de desalojo,
• El propietario convence al juez para que emita una orden de desalojo contra el acusado, que requiere comprobantes de que:
  • Se le entregó al acusado el aviso, la queja y la citación de demanda según lo requerido por la ley, y
  • El propietario tiene el derecho de desalojar al acusado, o
• El propietario desestima el caso.

Si el caso es desestimado o las partes están de acuerdo, también pueden solicitar al juez que selle el caso.

Órdenes de desalojo

Las órdenes de desalojo autorizan al sheriff a remover a una persona de un lugar en particular. Por lo general, incluyen una fecha de suspensión, que le da al acusado un breve período de tiempo para mudarse. El acusado puede pedirle al juez más tiempo para mudarse.

Si la mudanza no se ha realizado antes de la fecha de suspensión, el propietario puede programar el desalojo y el sheriff hará cumplir la orden.

Después de una orden de desalojo

A veces, las personas descubren que, después de un desalojo, hubo un problema legal con la documentación del desalojo. En esta situación, un abogado puede ayudar. Para encontrar un abogado, visite Obtenga ayuda legal.