Casa y apartamento

Los proveedores de vivienda deben mantener su propiedad en condiciones seguras y habitables. Generalmente, los Arrendadores Privados deben restaurar la unidad a un estado funcional siempre que:

• Se requieren reparaciones,
• El inquilino o cualquier otra persona que invitaran a la propiedad no causó la situación, y
• El problema está bajo el control del arrendador (por ejemplo, una compañía de NOTIFICACIÓN no cortó el servicio público para hacer reparaciones).

Para las personas que pagan renta con un Vale de Elección de Vivienda (HCV), soliciten permiso por escrito a la Agencia de Vivienda Pública local (PHA) antes de permitir que un inquilino realice las reparaciones en lugar del propietario.

Otros inquilinos en vivienda privada pueden ayudar con las reparaciones que de otro modo tendría que hacer el Proveedor de Vivienda:

• En el proceso de reparación y deducción, si el propietario no realiza las reparaciones antes de la fecha límite y el inquilino contrata a un profesional,
• Al negociar un acuerdo de buena fe, que se redacte por separado del contrato de renta estándar y a cambio de la compensación adecuada.

Algunas zonas tienen normas locales que permiten que los acuerdos estipulen que el inquilino realice las reparaciones en lugar del Propietario. Entre ellas se encuentran DeKalb, Evanston, Mt. Prospect, Oak Park, Urbana y los suburbios del Condado de Cook. 

Los problemas de reparación pueden escalar a BLOQUEOS, DESALOJOS y reclamaciones por REPRESALIAS. Hable con un Abogado antes de reducir la cantidad de renta pagada o mudarse. Para encontrar un abogado, use Obtenga ayuda legal o contáctese con:

• Eviction Help Illinois en todo el estado, o
• Cook County Legal Aid for Housing and Debt en el Condado de Cook.

Los proveedores de vivienda en Illinois no pueden obligar a un inquilino a abandonar la vivienda por solicitar reparaciones. La Ley de Represalias de Arrendadores permite a todos los Arrendatarios de Illinois:

• Solicitar reparaciones,
• Contacte a los Funcionarios Públicos y Agencias Gubernamentales Relevantes.
• Hable con Organizaciones Comunitarias,
• Organizar o unirse a Sindicatos de Inquilinos,
• Testificar o declarar en la Corte o en audiencias administrativas sobre las condiciones de los edificios,
• Ejercer todos los Derechos y Remedios Legales.

Los proveedores de vivienda aún pueden iniciar casos de desalojo debido a:

• Renta impaga (más información sobre Dealing with unpaid rent),
• Infracciones de contrato de RENTA o actividad delictiva (lea sobre cómo abordar las infracciones de contrato de RENTA),
• Exceder el Plazo del Contrato de Renta, y
• Ocupación No Autorizada (véase Avisos escritos de desalojo).

Sin embargo, el Arrendador puede tener que demostrar que su acción no fue retaliatoria. Esto solo se aplica cuando:

• Se toma acción contra un inquilino.
• Después de que el inquilino ejerciera sus derechos, y
• Dentro de un año a partir de la Actividad Protegida del inquilino 

Si el propietario no puede demostrar una razón legítima para su acción, el inquilino tiene Derechos Legales. El inquilino puede pedirle a un JUEZ que:

• Termine el Contrato de Renta,
• Permítales quedarse en la unidad y seguir pagando la renta,
• Conceda al inquilino 2 meses de laudo o 2 veces el costo de la situación, y
• Exigir al Propietario que pague los honorarios del Abogado del inquilino.

La Ley de Represalias de Propietarios no impide que los propietarios vendan un edificio, incumplan un préstamo (lo que lleva a la ejecución hipotecaria) o dejen de pagar los impuestos sobre la propiedad. Los inquilinos y otros ocupantes pueden ser desalojados en casos de ejecución hipotecaria y venta de Impuestos sobre la propiedad.

En general, los Arrendadores Privados tienen 14 días para solucionar problemas cuando:

• La situación no es una emergencia (más información sobre los DESALOJOS y reparaciones de EMERGENCIA), y
• La reparación es obligatoria por ley o por contrato de alquiler por escrito.

Los propietarios de Evanston tienen 10 días.

Se pueden fijar otros plazos en las siguientes situaciones:

• Un contrato de alquiler por escrito,
• Los departamentos locales de construcción (incluyendo el DEPARTAMENTO de CUMPLIMIENTO de CÓDIGOS de Mt. Prospect y la DIVISIÓN de SEGURIDAD de EDIFICIOS de Urbana, que establecen plazos para que los propietarios respondan), y
• Para las personas que pagan alquiler con un vale de elección de vivienda (HCV), la Agencia de Vivienda Pública local (PHA).

A veces, un problema tarda más en arreglarse. Por ejemplo:

• No hay nadie disponible para hacer el trabajo de inmediato, o
• Se deben pedir suministros.

Inquilinos y Propietarios pueden acordar soluciones temporales, como cubrir una ventana rota con contrachapado. El Arrendador es responsable de:

• Comunicarse sobre las medidas que se han tomado,
• Seguir abordando el problema (como conseguir una nueva ventana para reemplazar un panel temporal de madera contrachapada), y
• Respetar los derechos legales de los inquilinos, que incluyen hablar con sindicatos de Inquilinos, organismos gubernamentales y periodistas sobre el problema.

Hable con un Abogado antes de reducir la cantidad de renta pagada o mudarse. Para encontrar un abogado, use Obtenga ayuda legal o contáctese con:

• Eviction Help Illinois en todo el estado, o
• Cook County Legal Aid for Housing and Debt en el Condado de Cook.

Los Propietarios no están obligados a proporcionar aviso antes de entrar en una unidad para reparaciones de emergencia.

Para reparaciones no urgentes, los propietarios y los inquilinos pueden acordar el acceso. Un contrato de renta escrito también puede incluir normas sobre cuándo los propietarios y los proveedores de servicios pueden entrar en la unidad para realizar reparaciones.

Algunas áreas de Illinois también tienen leyes locales sobre el aviso para reparaciones no urgentes:

• Los propietarios de Chicago, Evanston, Oak Park y los suburbios del condado de Cook deben dar un aviso de 2 días.
• Los propietarios de Urbana deben dar un aviso de 24 horas, salvo que entren dentro de los 14 días posteriores a una solicitud de reparación por escrito,
• Los propietarios de Mt. Prospect deben dar un aviso razonable.

Muchos propietarios de propiedad pueden hacer pequeñas reparaciones por sí mismos, como cambiar una malla de ventana. Puede ser necesario contar con profesionales licenciados para reparaciones eléctricas, de gas, plomería, estructurales y otras reparaciones mayores.

El trabajo debe realizarse de manera segura y cumplir con los requisitos locales del Código de Edificación. Para las personas que pagan renta con un Vale de Elección de Vivienda (HCV), la reparación debe cumplir con los estándares de inspección.

Independientemente de quién realice el trabajo, el proveedor de vivienda debe asegurarse de que la reparación se haga correctamente. Si la persona contratada no completa el trabajo en su totalidad, el Arrendador debe organizar que la reparación se realice con prontitud. 

Antes de realizar la reparación, tome fotos o vídeos del problema mostrando:

• El problema, y
• Que el área sea accesible y esté lista para su reparación.

Estas fotos y vídeos pueden hacerse públicos en un caso judicial si surge algún conflicto sobre la reparación. Preste atención a lo que más se puede ver u oír. Intente no mostrar:

• Artículos Sensibles, Costosos o Altamente Personales (como medicamentos, computadoras o armas)
• Papeles con información personal como fechas de nacimiento o números de seguro social,
• Mascotas no autorizadas, o
• Imágenes o voces de las personas, a menos que su presencia sea necesaria.

Mantenga registros datados de las solicitudes de reparación, recibos e información del contratista. Tome otro conjunto de fotos y videos después de que se complete la reparación.

Los inquilinos que pagan renta con un VALE DE ELECCIÓN DE VIVIENDA (HCV) pueden solicitar reparaciones mediante:

• Notificar al Proveedor de Vivienda, y
• Enviar al propietario una carta de reparación de Alquiler por correo certificado.

Los inquilinos con un HCV también pueden notar:

• El departamento local de edificación (incluyendo el CUMPLIMIENTO DE CÓDIGOS de Mt. Prospect y la DIVISIÓN DE SEGURIDAD DE EDIFICIOS de Urbana, que establecen plazos para que los arrendadores respondan), y
• La Agencia de Vivienda Pública local (PHA)

Si el problema es que pone en peligro la vida, la PHA:

• Debe inspeccionar en un plazo de 24 horas tras el aviso del inquilino sobre el problema, salvo en circunstancias EXTRAORDINARIAS (como una catástrofe), y
• Notifique al propietario si se confirma un problema que amenace la vida.

El propietario debe solucionar los problemas que amenacen la vida en un plazo de 24 horas desde la notificación de la PHA.

Para todos los demás problemas, la PHA:

• Debe inspeccionar dentro de 15 días, y
• Notifique al propietario si se confirma el problema.

El arrendador debe solucionar los problemas no urgentes confirmados por la PHA dentro de:

• 30 días a partir de la notificación de la PHA, o
• Si la PHA concede una extensión de tiempo, antes de la nueva fecha límite.

Si esto no ocurre, contacte de nuevo con la PHA y solicite una "inspección de la DEMANDA". La PHA puede hacer un seguimiento con el arrendador sobre las preocupaciones relacionadas con las reparaciones y:

• Recuperar los Sobrepagos
• Detener los pagos de asistencia para la Vivienda, o
• Termine el contrato si no se realizan reparaciones. 

Lee el Contrato de Pagos de Asistencia a la Vivienda (HAP) y Anexo de Contrato de Alquiler para más información.

Algunos inquilinos de vivienda privada pueden reparar y deducir, a menos que el inquilino, su invitado o una persona bajo su control haya causado el daño (ya sea a propósito o por negligencia). La reparación y deducción no se aplican a los Inquilinos en:

• Vivienda pública,
• Condominios (salvo en Chicago, y la asociación de Condominios haya decidido adoptar la renta y deducir)
• Vivienda Cooperativa Residencial
• Inquilinos Comerciales,
• Residencias con seis unidades o menos, donde el Propietario también vive en la propiedad,
• Casas Móviles ubicadas en un parque de casas Móviles.

Estas normas se encuentran en la Sección 10 de la Ley de Derecho a Reparar para Inquilinos Residenciales.

Utilice el programa Carta de Reparación de Alquiler - Formulario Fácil para obtener ayuda:

• Determinar los Derechos de Reparación Locales, y
• Escribir una carta para enviar al Propietario por correo certificado.

La reparación y deducción es una forma para que muchos inquilinos de Illinois reparen problemas mediante:

• Enviar al propietario una Carta de reparación de alquiler por correo certificado.
• Esperar el tiempo requerido (normalmente 14 DÍAS)
• Si la reparación no se realiza después del período de espera, se deberá pagar a un profesional para que la realice.
• Proporcionar al Arrendador una copia de la factura pagada, y
• Descontar parte o la totalidad de la factura (según la Ley local) de su próximo pago de renta una vez completada la reparación.

Según la ley estatal, los inquilinos que utilizan la reparación y deducción solo pueden utilizar ciertos profesionales para hacer la reparación. El Proveedor de Notificación:

• Debe tener una licencia o certificado válido requerido por la Ley estatal o municipal.
• Debe estar adecuadamente asegurado para cubrir cualquier daño corporal o propiedad causado por negligencia.
• Debe completar la reparación de manera "trabajadora", es decir, que cumpla con los estándares de la Industria o de los profesionales, y
• No puede relacionarse con el Inquilino.

Los inquilinos no pueden realizar la reparación ellos mismos y usar la reparación y deducción para cobrar por su propio trabajo.

A NIVEL ESTATAL, los arrendatarios pueden deducir generalmente el menor de:

• La factura de la reparación, hasta $500 o
• La mitad de la renta mensual.

Se aplican otras reglas en áreas específicas:

• En Chicago, Oak Park y el Condado suburbano de Cook, la cantidad es la que sea mayor.
• En Evanston, la cantidad es inferior a $200 o la mitad de la renta mensual, lo que sea mayor.
• En Urbana, el costo puede llegar hasta dos meses de renta si el inquilino notifica a la División de Seguridad de Edificios y sigue otros procedimientos. 

Lleve Registros Exhaustivos por si el Propietario Disputa la Reducción o Reparación de la Renta. Un Propietario puede presentar un desalojo contra un inquilino por:

• Renta impaga, si el propietario disputa la reducción de la renta (más información sobre Dealing with unpaid rent), o
• Una violación del contrato de renta, si el propietario disputa la reparación (infórmese sobre cómo abordar violaciones del contrato de renta).

La ley de Illinois permite al inquilino que el caso de desalojo se desestime si:

• Se aplica la reparación y deducción a la propiedad, y
• Usted siguió las Normas para reparar y deducir.

Protéjase contra los Problemas manteniendo:

• Fotos o vídeos del problema antes y después de la reparación
• Copias de todas las comunicaciones con el Arrendador (cartas, correos electrónicos, mensajes de texto) que demuestran que el Arrendador fue notificado y se le dio el tiempo necesario para solucionar el problema.
• Un recibo o factura pagada de un Profesional calificado,
• El nombre, la dirección y el número de teléfono de la persona que realizó la reparación
• Una copia del aviso escrito que el inquilino envió antes de realizar la reparación,
• El recibo de correo certificado del envío del Aviso escrito, y
• Una copia del aviso de seguimiento enviado después de la reparación, que incluye el recibo.

Un inquilino puede poner fin a un contrato de RENTA cuando:

• Problemas Graves hacen que la propiedad sea insegura o inhabitable.
• El problema está bajo el control del Arrendador.
• El inquilino, su invitado o alguien que esté bajo su control no causó la situación.
• El inquilino ha dado al propietario un aviso escrito sobre el problema, y
• El arrendador no ha solucionado el problema dentro del plazo permitido por la Ley.

Para las personas que pagan renta con un VALE DE ELECCIÓN DE VIVIENDA (HCV), hable sobre la mudanza con la AGENCIA DE VIVIENDA PÚBLICA local (PHA).

Los propietarios e inquilinos a menudo no están de acuerdo sobre qué hace que una unidad sea inhabitable. Hable con un abogado para obtener ayuda antes de terminar un Contrato de Renta debido a problemas de reparación. Utilice Obtenga ayuda legal para encontrar recursos legales locales o póngase en contacto con:

• Eviction Help Illinois en todo el estado, o
• Cook County Legal Aid for Housing and Debt en el Condado de Cook.

Los inquilinos tienen derecho a comunicarse con los sindicatos de inquilinos y con organizaciones relacionadas sobre problemas de reparación. 

Estos grupos pueden:

• Ayudar a los Arrendatarios a ejercer sus derechos,
• Lleve un registro de las quejas locales sobre Arrendadores específicos.
• Enseñar a las personas a organizar su propio Sindicato de inquilinos o una organización relacionada.

Algunas organizaciones de inquilinos ofrecen LÍNEAS de asistencia o servicios de correo electrónico, que incluyen:

• la Organización Metropolitana de Inquilinos de Chicago (llame al (773) 292-4988), y
• El Sindicato de Inquilinos de Champaign-Urbana (escriba a [email protected] para obtener más información).

A los propietarios se les prohíbe tomar represalias contra los inquilinos por trabajar con sindicatos de inquilinos y organizaciones relacionadas para abordar las condiciones del edificio.

Muchas áreas de Illinois tienen reglas locales específicas para los Propietarios. Estos incluyen lo siguiente:

• Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos Residenciales de Chicago ("CRLTO")
• Reglamento de arrendadores e inquilinos de DeKalb ,
• Ordenanza de Propietarios e Inquilinos Residenciales de Evanston ("ERLTO")
• Regulaciones para inquilinos y arrendadores residenciales de Mt. Prospect ,
• Ordenanza de Inquilinos y Propietarios Residenciales de Oak Park ,
• Ordenanza de Inquilinos Residenciales del Condado de Cook Suburbano ("CCRTLO") y Enmienda de Vivienda Justa a la Ordenanza de Derechos Humanos, y
• Ordenanza de Propietarios e Inquilinos de Urbana .

Para más información, utilice Get Legal Help para encontrar recursos locales o contáctenos a:

• Eviction Help Illinois en todo el estado, o
• Cook County Legal Aid for Housing and Debt en el Condado de Cook.

Hable con un Abogado sobre:

• Negar el acceso a una Unidad
• Reducir la Renta debido a problemas de reparación,
• Mudándome debido a disputas de reparaciones,
• Preocupaciones sobre Represalias, y
• Demandar por dinero y honorarios de Abogado.

Para encontrar un abogado para un problema de reparación de alquiler, utilice Get Legal Help o contáctenos a:

• Eviction Help Illinois en todo el estado, o
• Cook County Legal Aid for Housing and Debt en el Condado de Cook.