Casa y apartamento

Un caso de desalojo es un proceso de la Corte utilizado para retirar a una persona de una propiedad que pertenece a otra persona.

El propietario de la propiedad presenta el caso y se le llama demandante. Un propietario puede Presentar una demanda de desalojo sin abogado. Esto se llama ser un demandante que se representa a sí mismo. 

Si la propiedad es de una LLC u otra organización, un abogado debe manejar el caso en nombre de la entidad empresarial. 

Cada persona que el demandante busca desalojar a través del caso de desalojo se denomina demandado. 

En un caso de desalojo, el juez decide si el demandante tiene el derecho legal de poseer la propiedad. El demandante debe exponer una razón legal para el desalojo y estar preparado para demostrar esa razón en la Corte.

Las razones legales más comunes para el desalojo incluyen:

• Renta no pagada,
• Infracciones del contrato de arrendamiento o actividades delictivas,
• Quedarse después de que haya finalizado un contrato de alquiler o Contrato de alquiler, y
• Vivir en la propiedad como intruso o Ocupante ilegal.

Los propietarios no pueden desalojar a los inquilinos en represalia por conductas protegidas. 

La razón del desalojo afecta a:

• Ya sea que se requiera un Aviso de desalojo por escrito o demanda, 
• Si la persona que vive en la propiedad puede corregir el problema y quedarse,
• Cuánto tiempo debe esperar el demandante antes de presentar un caso, y
• Lo que el demandante debe demostrar en la Corte. 

La mayoría de los motivos para el desalojo requieren un aviso de desalojo o demanda por escrito antes de poder presentar una denuncia. Nuestro Formulario Fácil de Desalojar a un inquilino ayuda a preparar estos avisos. 

No dirija avisos de desalojo a los niños. Nombrar a menores o personas que ya lo eran cuando se firmó el contrato de alquiler puede crear problemas en un caso de desalojo.

Cuando se requiere un Aviso o demanda por escrito, el demandante debe cumplir la ley sobre su entrega. Si un inquilino o subarrendatario reside en la propiedad, el demandante puede:

• Entregue el Aviso a una persona que figure en él (aprenda a realizar la Notificación personal de un Aviso de desalojo por escrito),
• Entregue el Aviso a una persona de al menos 13 años que viva en la unidad (aprenda a realizar la Notificación sustituta de un Aviso de desalojo por escrito), o
• Envíe el Aviso por correo certificado o registrado con acuse de recibo (aprenda cómo en cómo enviar un Aviso de desalojo).

Publicar un Aviso o demanda de desalojo solo es una opción si:

• La unidad está vacía, o
• Las personas que viven allí no son inquilinos ni subarrendatarios (más información sobre intrusos y ocupas).

Cuando cualquier parte de la renta se paga con un vale de elección de vivienda (HCV),el demandante debe también entregar una copia del Aviso a la Autoridad de Vivienda de inmediato.

Tras dar cualquier Aviso requerido, el demandante debe esperar a que termine el periodo de Aviso antes de presentar el caso.

Iniciar un caso de desalojo puede requerir presentar hasta cuatro tipos de documentos:

• Una Demanda de desalojo,
• Documentos de respaldo obligatorios,
• Una Citación de Desalojo para cada demandado, y
• Una Solicitud de exención de tasas, si es necesario.

Nuestros programas Formulario Fácil para Desalojar a un inquilino y Formulario Fácil de Exención de tasas ayudan a preparar estos documentos.

Demanda de desalojo

Una demanda de desalojo explica por qué el demandante está presentando el caso y qué está pidiendo a la Corte que haga.

Existen dos tipos de acciones de desalojo:

• Solo posesión, y
• Acción conjunta (posesión y sentencia monetaria).

El demandante debe incluir a todos los demandados que desea que sean removidos a través del caso de desalojo en la Demanda de desalojo. Si el demandante cree que hay personas viviendo en la propiedad cuyos nombres son desconocidos, el demandante puede incluir "Ocupantes Desconocidos".

No nombre a los niños como demandados. Nombrar a menores o personas que lo eran cuando se firmó el contrato de alquiler resultará en la desestimación de un caso de desalojo. Los menores que son nombrados en casos de desalojo también pueden reclamar daños (demandar por $ dinero). 

Documentos de apoyo obligatorios

La Denuncia debe incluir cualquier documento exigido por la ley para respaldar las reclamaciones del demandante.

Estos pueden incluir:

• Copias de avisos o demandas,
• Comprobantes de que se entregaron notificaciones o demandas,
• Partes relevantes de un contrato de arrendamiento por escrito, y
• Otros documentos relacionados con el motivo del desahucio.

Si no hay un documento requerido disponible, el demandante debe Presentar una declaración jurada explicando por qué no está adjunto.

Presente la Demanda de desalojo completada y los documentos justificativos requeridos ante el secretario de la Corte de Circuito del condado donde se encuentra la propiedad de alquiler. 

La mayoría de las personas deben Presentar documentos de la Corte electrónicamente (e-file). Algunas personas pueden calificar para una exención de la presentación electrónica.

Ya sea que presente en persona o en línea, el demandante debe pagar una tasa de presentación o presentar una Solicitud de exención de tasas para su revisión. Una exención de tasas puede reducir las tasas de presentación o eliminarlas por completo. Más información sobre las tasas de la Corte y la exención de honorarios. Nuestro programa Formulario Fácil de Exención de Tasas ayuda a preparar la Exención de tasas Solicitud.

Si el demandante tiene que pagar tasas de presentación, el costo de presentar un caso solo por posesión suele ser menor que presentar una acción conjunta por posesión y una sentencia monetaria.

El caso judicial comienza después de que se presenta la Demanda de desalojo, se pagan las tasas de presentación o se presenta una Exención de tasas, y la oficina del secretario de la Corte de Circuito asigna un número oficial de caso. En este punto, el demandante aún tiene que tomar medidas adicionales para involucrar a cada demandado en el caso. Estos pasos implican Citación y Notificación. Si el demandante no toma estas medidas, el caso no puede avanzar.

Presentar un caso no significa que el demandante vaya a ganar. El juez decide si el demandante tiene derecho a poseer la propiedad en función de lo que se exponga en la Corte.

La Citación de desalojo es un documento judicial que debe rellenarse por separado para cada demandado. Los "Ocupantes Desconocidos" reciben su propia Citación.

La Citación de desalojo dice:

• Se ha presentado un caso de desalojo contra el demandado, 
• El número de caso, y
• Cuándo y dónde presentarse en la Corte.

El secretario de la Corte de Circuito debe emitir la Citación. Emitir la Citación significa que el secretario de la Corte de Circuito la sella y la añade al expediente.

El proceso varía según el condado.

Algunos secretarios de la Corte de Circuito exigen que el demandante presente cada Citación con toda la información completa. Esto significa que el demandante debe primero presentar la Demanda de desalojo, pagar la tasa de presentación o presentar una Exención de tasas Solicitud, y obtener el número del caso y la primera fecha de la Corte del secretario. El demandante completa la Citación utilizando esa información.

Otros secretarios de la Corte de Circuito aceptan una Citación con solo la información del demandante y del demandado completada. Estos secretarios añaden la información del caso y la fecha de la primera Corte. Pueden esperar que la citación se presente al mismo tiempo que la Demanda de desalojo, junto con la tasa de presentación o la Solicitud de Exención de tasas.

Para obtener ayuda para averiguar el procedimiento local:

• Llame a la oficina del secretario de la Corte de Circuito donde se presentará el caso, o 
• Llama o envía un mensaje de texto Illinois Court Help al (833) 411-1121.

Una Citación solo puede ser notificada al demandado nombrado en dicha Citación. La Citación no puede ser notificada hasta que haya sido emitida.

Tras emitir la Citación, a cada demandado se le debe notificar su propia copia de:

• La Demanda de desalojo,
• Todos los documentos justificativos requeridos, y
• La Citación de desalojo.

La Notificación es lo que lleva al demandado al caso. Si un demandado nunca es notificado, el juez generalmente no puede dictar órdenes contra ese demandado. 

Una vez iniciado un caso de desalojo, el demandante no puede entregar los documentos por sí mismo. La Notificación suele ser realizada por una oficina del Sheriff o por un servidor de procesos especial. La oficina del Sheriff y los servidores de procedimientos especiales notifican regularmente documentos judiciales y pueden explicar sus procedimientos de Notificación. 

Pregunte al Sheriff o al servidor de tramitación sobre:

• Comisiones de Notificación,
• Cuántos intentos de Notificación se harán, y
• Cuando se harán los intentos de Notificación.

El Sheriff o el oficial especial de procedimientos completa una declaración jurada de Notificación describiendo lo ocurrido durante cada intento de Notificación.

Cuando hay personas viviendo en la propiedad, pueden ser necesarios varios intentos de notificación. La ley de Illinois ofrece varios métodos de Notificación para casos de desalojo.

Antes de la primera fecha de la Corte, compruebe si a cada demandado se le ha notificado.

Acuda a la primera cita de la Corte aunque la Notificación no se haya completado. El juez puede fijar otra fecha para la corte, ordenar intentos adicionales de notificación o tomar otras medidas según el estado del caso.